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第一页,共二十九页。 一、产权式酒店定义: 产权式酒店,指的是酒店的开发商将酒店的每一个客 房的产权分别出售给多个业主,业主每年拥有一定时 间段免费入住,其余时间段,可以委托管理公司经营, 并享受一定的分红,同时业主可以转卖、继承、抵押、 馈赠。 第二页,共二十九页。 二、产权式酒店操作模式特点: 特点一:经营权、产权分离 产权式长期性返租销售模式(整租零售):产权销售后归小业主,经营权通过委托经营方式在委托期内归酒店经营管理公司。 特点二:销售单价高 产权式酒店销售价格比一般房地产价格高1.5--2倍左右。(引自2004年1月19日 中国房地产报) 特点三:返租年限长 与酒店承租物业的年限相同,通常为10—20年。 第三页,共二十九页。 三、产权式酒店操作模式特点: 特点三:纯粹房地产投资产品,客户层面广泛,投资方式简易 客户购买后拥有酒店的所有权及收益权,而无需花费时间和精力经营,投资方式既为简便,为众多各种职业、年龄、区域、有无投资经验的投资者所青睐; 特点四:投资门槛低+丰富的返租回报为吸引客户的价值利益 为提高对客户的吸引力,投资回报组合往往采取年固定回报+免费酒店入住+赠送VIP消费卡的形式,同时为扩大投资客户的层面,往往采用送若干首期的方式降低首期款金额。 第四页,共二十九页。 产权式酒店操作模式特点: 特点五:酒店经营公司的品牌实力成为客户投资的信心保证 客户在基于对酒店经营前景看好的基础上进行投资行为,故大品牌的酒店经营管理公司的进驻成为吸引客户的重要因素; 特点六:通常在发展融资渠道不畅而急需资金保证持续开发的 情况下选择的销售方式,带有很强的集资色彩; 产权式酒店是一柄“双刃剑”,一方面发展商可短期内获取超额利润,但同时又为之背负了长期的返还压力。带有“饮鸩止渴”的意味。但发展商为解资金的燃眉之急,宁愿背负“8%/年的贷款利率”从小业主手中融资,从而保证其更高利润投资项目运营。 第五页,共二十九页。 四、产权式酒店操作模式运营图: 发展商 投资者 酒店管理公司 酒店经营公司 销售产权 发展商子公司 管理酒店事务 委托经营 出租经营或合作经营 关系流程 回报流程 返租回报 通过组建商业公司的形式,将本项目酒店返租/包租销售执行主体由“房地产开发企业”转变为“酒店管理机构”,规避国家政策法规壁垒。 第六页,共二十九页。 五、产权式酒店投资回报策略1 : 收益模式:年5%固定回报+30%客房利润 +60天/年免费住宿权 付款方式:首期30%,70%银行20年按揭贷款; 收益特点:需6年就能回收首期房款;如业主将每年60天的使用权转让, 扣除银行按揭利息,40年实际可得140万元,年回报率高达23.5%。 如:深圳大梅沙海景酒店。 第七页,共二十九页。 产权式酒店投资回报策略2 : 收益模式:送一成首期+20年免月供+ 20天/年免费居住+VIP消费卡 付款方式:首付二成,送一成首期 收益特点:只需交纳首期两成,投资门槛低, 20年免月供,理财方式极为简便; 免费入主权及5万元消费卡赠送,收益内容丰富 如:深圳东方银座。 第八页,共二十九页。 产权式酒店操作案例----东方银座 返租销售方案: 首期2成+1万元,发展商再送2成楼款, 6成-1万元楼款20年按揭,20年发展商代供 20年内每2周有1天入住权,即每年20天 瑞雅国际酒店业管理有限公司管理,准五星级。 折前均价为¥15,625/㎡,其平均单位面积为54.36㎡,平均每单位总价款为¥849,375; 第九页,共二十九页。 收益模式:送5%首期款+15年免月供+四天/月 免费居住 付款方式:首期25%(首期实为三成,另外5%发展商不再收取) 收益特点:倡导了一种“永不供楼”的理念,与酒店管理公司签 定认购物业15年的租赁合约(发展商作担保),由 酒店经营方帮酒店经营,经营收入代为支付按揭供 款。租赁期间,业主每月有四天可以免费享受自己 的物业,同时享受五星级的酒店服务。 如:深圳丹枫白露。 产权式酒店投资回报策略3 : 第十页,共二十九页。 产权式酒店操作案例----丹枫白露 销售方案:均价:9,300/
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