大理感通小镇产权式酒店操作模式研讨cen.ppt

第一页，共二十九页。 一、产权式酒店定义： 产权式酒店，指的是酒店的开发商将酒店的每一个客 房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定时 间段免费入住，其余时间段，可以委托管理公司经营， 并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、 馈赠。 第二页，共二十九页。 二、产权式酒店操作模式特点： 特点一：经营权、产权分离 产权式长期性返租销售模式（整租零售）：产权销售后归小业主，经营权通过委托经营方式在委托期内归酒店经营管理公司。 特点二：销售单价高 产权式酒店销售价格比一般房地产价格高1.5--2倍左右。（引自2004年1月19日 中国房地产报） 特点三：返租年限长 与酒店承租物业的年限相同，通常为10—20年。 第三页，共二十九页。 三、产权式酒店操作模式特点： 特点三：纯粹房地产投资产品，客户层面广泛，投资方式简易 客户购买后拥有酒店的所有权及收益权，而无需花费时间和精力经营，投资方式既为简便，为众多各种职业、年龄、区域、有无投资经验的投资者所青睐； 特点四：投资门槛低+丰富的返租回报为吸引客户的价值利益 为提高对客户的吸引力，投资回报组合往往采取年固定回报+免费酒店入住+赠送VIP消费卡的形式，同时为扩大投资客户的层面，往往采用送若干首期的方式降低首期款金额。 第四页，共二十九页。 产权式酒店操作模式特点： 特点五：酒店经营公司的品牌实力成为客户投资的信心保证 客户在基于对酒店经营前景看好的基础上进行投资行为，故大品牌的酒店经营管理公司的进驻成为吸引客户的重要因素； 特点六：通常在发展融资渠道不畅而急需资金保证持续开发的 情况下选择的销售方式，带有很强的集资色彩； 产权式酒店是一柄“双刃剑”，一方面发展商可短期内获取超额利润，但同时又为之背负了长期的返还压力。带有“饮鸩止渴”的意味。但发展商为解资金的燃眉之急，宁愿背负“8%/年的贷款利率”从小业主手中融资，从而保证其更高利润投资项目运营。 第五页，共二十九页。 四、产权式酒店操作模式运营图： 发展商 投资者 酒店管理公司 酒店经营公司 销售产权 发展商子公司 管理酒店事务 委托经营 出租经营或合作经营 关系流程 回报流程 返租回报 通过组建商业公司的形式，将本项目酒店返租/包租销售执行主体由“房地产开发企业”转变为“酒店管理机构”，规避国家政策法规壁垒。 第六页，共二十九页。 五、产权式酒店投资回报策略1 ： 收益模式：年5％固定回报＋30％客房利润 ＋60天/年免费住宿权 付款方式：首期30%，70%银行20年按揭贷款； 收益特点：需6年就能回收首期房款；如业主将每年60天的使用权转让， 扣除银行按揭利息，40年实际可得140万元，年回报率高达23.5%。 如：深圳大梅沙海景酒店。 第七页，共二十九页。 产权式酒店投资回报策略2 ： 收益模式：送一成首期＋20年免月供＋ 20天/年免费居住＋VIP消费卡 付款方式：首付二成，送一成首期 收益特点：只需交纳首期两成，投资门槛低， 20年免月供，理财方式极为简便； 免费入主权及5万元消费卡赠送，收益内容丰富 如：深圳东方银座。 第八页，共二十九页。 产权式酒店操作案例----东方银座 返租销售方案： 首期2成＋1万元，发展商再送2成楼款， 6成－1万元楼款20年按揭，20年发展商代供 20年内每2周有1天入住权，即每年20天 瑞雅国际酒店业管理有限公司管理，准五星级。 折前均价为￥15，625/㎡，其平均单位面积为54.36㎡，平均每单位总价款为￥849，375； 第九页，共二十九页。 收益模式：送5％首期款＋15年免月供＋四天/月 免费居住 付款方式：首期25%（首期实为三成，另外5%发展商不再收取） 收益特点：倡导了一种“永不供楼”的理念，与酒店管理公司签 定认购物业15年的租赁合约（发展商作担保），由 酒店经营方帮酒店经营，经营收入代为支付按揭供 款。租赁期间，业主每月有四天可以免费享受自己 的物业，同时享受五星级的酒店服务。 如：深圳丹枫白露。 产权式酒店投资回报策略3 ： 第十页，共二十九页。 产权式酒店操作案例----丹枫白露 销售方案：均价：9,300/