当前房地产市场形势与政策走向发展中的中国(内地).ppt

三是外资将可能大量进入房地产开发领域，增加新的不确定性因素。 目前，基于人民币升值的预期和国内巨大的市场需求，境外资金十分关注中国房地产市场。 一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将刺激外资加速进入市场，加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险。 * 第一百二十六页，共一百九十九页。 综上，取消商品房预售制度，并不能从根本上解决商品房预售中所存在的问题，而且还将带来较大的市场震荡，不利于房地产市场持续健康发展。因此，总体上弊大于利。 当前的着力点应当放在进一步完善商品房预售制度上，而不是取消该制度。 * 第一百二十七页，共一百九十九页。 四）社会各界反映 * 第一百二十八页，共一百九十九页。 1、绝大多数专家学者赞成保留预售制度 1）预售作为一种商业运作模式,不宜以行政手段硬性取消。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，预售制度是全世界通行的一种营销手段，是房屋买卖双方的一种自发选择。 * 第一百二十九页，共一百九十九页。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，商品房销售和预售是交易的不同形式，国际上大部分国家都不禁止预售，在期房销售过程中，购房者实际上分担了开发商的一部分开发风险，相应地也获得了期房和现房的价格差异作为回报。 * 第一百三十页，共一百九十九页。 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，取消预售本质上是对愿意购买期房的消费者消费权的一种侵犯，有悖于房地产市场的良性发展。房屋预售制度的存在是由房地产市场的供需关系决定的，房屋预售制度的存留应以及是否成为主流应该让市场去调节，而不应通过行政干预，否则不利于市场制度的长远建设。 * 第一百三十一页，共一百九十九页。 北京师范大学管理学院董藩教授认为，对于生产周期比较长、价值量巨大的产品，有一个预售的过程或者有一个订购的过程也是很正常的，在西方也是常见的。商品房预售存在的风险和不规范，不在于这种方式的本身，只能是监管上的问题。 * 第一百三十二页，共一百九十九页。 2）取消商品房预售将减少市场供应量，影响房价稳定。 一是削弱房地产市场后续供应能力。 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，在目前房地产开发企业融资渠道不健全、相关配套措施不健全的情况下，取消房屋预售制度可能加剧开发商的资金压力，使开发商尤其是一些实力不强的开发商放弃相关的开发项目，极大影响房地产开发投资规模市场上商品房的供给数量。 * 第一百三十三页，共一百九十九页。 二是大量具备预售条件的在建项目不能上市，市场即期供应将明显减少。 三是取消房屋预售制度后，短期内市场对存量房的需求可能会急剧增长。 清华大学房地产研究所主任刘洪玉教授认为，在当前需求依然旺盛的情况下，市场供求结构失衡，可能会引起短期内房价的快速上涨。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认为，如果单纯取销预售，对房价无疑是火上浇油。 * 第一百三十四页，共一百九十九页。 ?? 3）取消预售制度达不到防范房地产金融风险的目的。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，如果从防范金融风险角度出发，完全可以提高期房按揭贷款的利率或首付款比例，或者干脆不给期房销售提供按揭贷款。金融机构应该根据自身风险管理的能力，来采取相应的市场和经营策略，而不是要求取消预售制度。防范风险归根到底还是要求金融机构自身具备风险管理的能力，而不是取消房屋预售制度就能做到。 * 第一百三十五页，共一百九十九页。 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为，央行研究报告建议取消房屋预售，主要目的是防范金融风险。但是防范风险要靠金融机构自身具备风险管理的能力，而不能靠取消房屋预售这种简单的做法，防范风险不能因噎废食，规避风险不能以更大的收益的机会成本为代价，而是要靠提高自身的风险控制、管理能力，才是防范金融风险之本，一刀切的做法是不合适的。 * 第一百三十六页，共一百九十九页。 4）为外资大量进入房地产开发领域开辟空间。 央行、专家、开发商、中介机构普遍认为，中国缺乏发达的多层次房地产融资市场，融资渠道狭窄，开发经营资金主要依赖银行贷款。 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓、西南证券房地产行业研究员段海瑞都认为，基于人民币升值的预期和国内巨大的市场需求，境外资金十分关注中国房地产市场。 * 第一百三十七页，共一百九十九页。 目前已有海外资金以直接投资或参股、间接投资以及外资贷款等多种渠道进入房地产市场。 清华大学的刘洪玉认为，一旦取消预售