会计实务：土地增值税清算应避免两个误区.pdfVIP

土地增值税清算应避免两个误区 企业符合土地增值税可清算条件的房地产开发项目已完成清算，但仍有部分尾盘 需要出售，对此税务机关应加强后续管理。但在税收实践中，部分税务部门和税 务人员对完成清算后的房地产开发项目尾盘销售土地增值税管理，较易存在操作 上的两大误区。 误区之一：按照预征率申报。即：当期销售收入×预征率＝当期应纳土地增值税。 误区之二：按照项目清算的实际税负率进行申报。即：（已清算项目应纳土地增值 税税额÷已清算项目销售收入）×当期销售收入＝当期应纳土地增值税。 案例 某房地产开发有限公司于2010年6月成立，从事房地产开发、经营、销售和租赁 等业务。该公司开发某项目建设周期为 2011 年～2013 年，项目总可售建筑面积 10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店铺3000平方米，占30%。 2015年6月企业已销售建筑面积8500平方米，其中普通住宅售出面积6800平方 米，店铺售出面积1700平方米。该项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售 建筑面积的比例为 85%，符合可要求土地增值税清算条件。在收到主管税务机 清算通知后，企业按要求对项目土地增值税作自行清算，并形成清算报告及相 清算资料上报主管税务机关。 案情 （一）清算审核情况 税务机关经过审核确认，至清算时，该项目普通住房的销售均价3500元/平方米、 售出面积6800平方米；店铺销售均价6176.47元/平方米、售出面积1700平方米； 取得销售总收入3430万元（普通住房2380万元、店铺1050万元）；含税费的扣 除项目总金额为 3500 万元[普通住宅分摊金 2450 万元（3500×70%）、店铺分摊 1050 万元（3500×30%）]。应纳土地增值税为 152.25 万元，其中：普通住宅增 值额为0 元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即无增值额；店铺455 万元 [0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率为76.47%（455÷595×100%）， 应纳土地增值税为152.25万元（455×40%－595×5%）。 （二）后续销售土地增值税管理情况 2015 年 11 月，该项目在土地增值税已清算后，发生了剩余“未售商品房”再销 售业务，共售出面积600平方米（其中，普通住宅100平方米，均价5100元/平 方米；店铺500平方米，均价8000元/平方米），依据《国家税务总局关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条 规定，单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面 积；当期应纳土地增值税税额＝当期增值额×相对应的适用税率。经核算，该项 目单位建筑面积成本费用为0.35万元 （3500÷10000），后续销售土地增值税计算 如下： 1.当期普通住房增值额＝（100×5100）－（100×3500）＝160000 （元） 增值率＝160000÷350000×100%＝45.7% （因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免税 优惠政策，适用30%的税率） 当期普通住房土地增值税应纳税额＝160000×30%＝48000 （元） 2.当期店铺增值额＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000 （元） 增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6% （因100%＜128.6%＜200%，适用50%、 速算扣除15%的税率） 土地增值税应纳税额＝2250000×50%－1750000×15%＝862500 （元） 追缴企业后续销售土地增值税＝862500＋48000＝910500 （元） 分析 本案中，受多种因素影响，企业尾盘实际的税负率通常与之前阶段并不相同，套 用已清算项目税负率计算尾盘的土地增值税，会造成税款多缴或少缴（房价上涨 期造成少缴）的问题。对此，要依据国税发〔2006〕187 号文件有关尾盘转让收 入的土地增值税处理办法进行管理，即：在土地增值税清算时未转让的房地产， 清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项 目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。计算公式是： 单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 扣除项目金额＝（清算时的扣除项目总额÷清算时总建筑面积）×当期销售或转 让建筑面积 这里尤其要注意，“清算的总建筑面积”应指“可售总面积”，否则不可售部分 的成本费用将无处分摊。 建议 一是建立项目清算档案。档案内容应包括：对清算