（商贸行业分析）商业地产呈现六大发展趋势.docxVIP

Word PAGE PAGE 1 商业地产呈现六大发展趋势 持有型物业明显增加  据中国商业地产联盟2021年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2021年的调查中，选择持有性物业比例仅为21.4%。  经营持有型物业的模式是通过整体运营的方式实现物业整体升值，而且这一模式还有益于通过资产证券化的模式上市交易，升值潜力巨大。受整体持有趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“自持物业”，如北京三环新城社区商业街SUNNYTOWN、明天第一城部分商业、珠江帝景部分商业等。由于这一模式需要较大的资本实力作为保障，因此目前主要为一些大型开发商和外资企业采用，传统的产权式商铺在杜绝不实承诺的前提下，还将作为市场的营销模式之一而存在。  大项目呈现集中放量  资料显示，2021年北京商业营业用房投资翻了一倍，其主要原因是为了赶奥运会商机，2021年投放市场的大型商业项目有美罗城、泛海、新三里屯、中关村国际商城、鹏润国际时尚购物中心等数十个。上海也因世博会概念和打造奢侈品天堂理念，使大项目层出不穷，其中世茂集团在市郊规划的一个项目堪称奢华。  事实上，二三线城市也因大公司涉足而大项目不断，宝龙、明发等福建系地产商在无锡、扬州、青岛等地开发四、五十万平方米之巨的商业项目，恒隆、华润、裕景、万达、沿海等公司在沈阳、大连、杭州、无锡的项目规模都在十万平方米以上。尤其是集写字楼、宾馆、商业于一体的综合体更是成为开发新热点。根据中国商业地产联盟对开发商已开发商业地产类型的调查，开发商业综合体占据的比例最高，达到29%%。  商业与地产迈向深度合作  大型房地产开发企业与连锁商业企业联手，打造“强强联合”的模式进行共同开拓市场的深度合作，在近几年已经逐渐成为趋势。而随着零售业和商业地产市场竞争程度的加大，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式在2021年会继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。   通过这一合作方式，开发商招商可以节省巨大的投资，避免无效面积，提高使用效率和最大限度的回收租金；而零售企业则可以借助地产商的扩张来进行网点布局，在获得符合自身需要的物业降低拓展成本的同时，还在新兴的商业区域中占据了有利位置。通过开发商与零售企业的合作，商业项目本身可以赢得强大品牌效应，获得前期造势的效果，项目运作的成功率将大大提高，避免了“先开发、后招商”的盲目开发和不实的炒作，并推动商业地产进一步成熟和健康发展。  大中型城市开发布局多中心化  随着城市的发展，我国大中型城市的商业地产布局多中心化的趋势愈发清晰。如北京，未来望京、中关村、亚运村等区域板块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业过于集中的态势将得到有效缓解；武汉商业在城市规划的引导下，也开始走向多中心布局，新型商圈逐步兴起；天津的滨海新区开发更是使这一区域成为商业地产关注的焦点。  商业的多中心和城市多中心过程是相辅相成的，商业布局的多中心还与政府在社区商业方面的推动作用有着密不可分的关系。在商务部以“便利消费进社区，便民服务进家庭”为主题的社区商业“双进工程”启动之后，2021年至2021年初两年的时间里，我国已培育出近700个国家级和省级社区商业示范社区，在政府推进和需求拉动的双重力量下，社区商业将在未来获得更大的发展，并进一步推动商业地产的多中心布局。  二三线城市成投资新热点  随着中心城市市场的竞争日趋激烈，城际交通等基础设施的开发和区域经济一体化进程的加快，拥有更大发展空间的二三线城市在今年也将成为商业地产投资的热点。  由于一线城市资源数额相对有限，存在较强的竞争，且运作成本及绝对风险相对较大，而很多二线城市由于市场竞争强度较小，开发项目的平均利润能够达到30%，吸引了不少投资者的目光。《福布斯》发布的“2021中国大陆最佳商业城市排行榜”中，杭州、北京、上海、无锡、宁波、苏州、大连、广州、南京、天津排名前十，其中商务成本相对北京、上海低很多的长三角区域内的二线城市如杭州、无锡、宁波、苏州排名靠前，说明区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。  外资进入方式趋于多样化  随着2021年年底金融业全面对外开放，加之人民币升值的预期和宏观调控后国内资金环节收紧等因素影响，2021年的中国商业地产将迎来更多的境外投资者。  除了传统的收购方式外，凭借其资本优势和成熟的开发理念及丰富的经验，外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。如美国西蒙公司2021年在我国同时有5个项目开工，澳门资本的宝龙集团同时推进8个项目，香港太古集