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2022年绿城中国业务布局及竞争优势分析 1、绿城中国基本情况 绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）于 1995 年在杭州成立，创始人 为宋卫平。2006 年 7 月，绿城中国于香港联交所上市，并先后引入九龙仓集团、 中交集团等作为战略股东，发展为一家混合所有制房企。绿城中国坚持“品质为先”的理念，努力打造“理想生活综合服务商”品牌，布 局房地产产业链上下游，将业务分为重资产、轻资产和“绿城+”三大板块，其中 重资产板块聚焦房产开发，轻资产板块覆盖房产代建，“绿城+”包括理想小镇、 地产金融、绿城商业、城市更新、绿城康养、房屋 4S、科技装修七大业务。 经过 28 年的发展，公司已经连续 17 年获“中国房地产百强企业综合实力 TOP10”， 客户满意度连续 10 年全国领先。公司“战略 2025 规划”明确，未来 5 年公司坚 守主业的同时，兼顾体制机制创新和新兴业务拓展，有望实现从“有质量发展” 向“高质量发展”的转变。公司轻重并举，自投和代建销售均高速增长。2021 年公司总合约销售金额达 3509 亿元，创历史新高，同比增长 21.3%；总合约销售面积为 1557 万平米，同比增长 12.4%。其中，自投销售金额为 2666 亿元，同比增长 24.2%；代建销售金额为 843 亿元，同比增长 13.2%。 图：公司的合约销售金额 绿城中国为混合所有制企业，是大型央企中交集团的并表子公司。中交集团、九 龙仓、新湖中宝分别持有 28.32%、22.29%和 8.94%的股权，公司创始人宋卫平持 股 8.68%，其他公众股东持股 31.77%。 2、绿城中国规模和品质行业领先 2018 年，公司优化组织架构、确立“品质为先，兼顾其他”的战略后，加快周转， 合约销售额规模加速增长。2019 年，公司合约销售金额突破 2000 亿元；2021 年 公司合约销售金额达 3509 亿元，在行业下行阶段仍创历史新高，同比增长 21.3%。 根据克而瑞操盘口径房地产销售金额排名，2021 年绿城中国排名行业第 7。 公司轻重协同发展，代建业务是规模高速增长的重要补充。2021 年，公司总合约 销售额 3509 亿元，自投项目和代建项目销售金额分别占比 76%和 24%。受益于 公司行业领先的产品力和高客户满意度，公司自投项目和代建项目销售均价均高 于行业平均水平。 图：2021 年公司自投项目和代建项目销售占比 公司积极拓宽投资渠道，提高收购、城市更新等非公开市场拿地比例，实现投资 与销售同步增长。截至 2021H1，公司总土储为 6034 万平米，为公司未来销售规 模增长提供支撑；公司土储权益比为 57.9%，保持稳定，有利于公司未来稳定释 放利润。 在招拍挂市场高溢价率拿地的背景下，公司通过踩对拿地周期以及多元渠道拿地， 有效控制拿地成本。2021H1，公司平均楼面地价为 7177 元/平米，土储平均成本/ 售价比例为 25.4%，预计未来能够保持合理的利润率水平。 公司深化“区域聚焦，城市深耕”战略，聚焦长三角、环渤海等核心城市群的优 质土储，重点布局抗风险能力高、周转快的一二线城市及优质三四线城市。 2021H1，按货值口径，公司总土储中长三角和环渤海区域分别占比 54%和 22%； 一线、二线和三四线城市分别占比 14%、60%和 25%。 公司致力于产品谱系标准化，从产品端提高运营效率。在宋卫平主导时期（2018 年之前），公司早期产品各具特色，是“高品质”的代名词，但可复制性弱、单项 目成本高。2018 年起，公司加强产品标准化建设，通过系统性梳理经典产品，搭 建出 8 大系列、22 个品类、22 种风格的多维度、立体化、规模化、可持续的产品 谱系。在此基础上，公司链接标准化信息平台，使得 80%的常规项目可应用标准 化成果。2020 年，公司整体项目周转运营提速，从拿地至设计方案定稿、开工、 开盘和交付分别同比提速 27%、27%、29%和 7%。 3、调结构稳增长，重塑品质标杆 3.1调整架构、业务整合 自 2006 年上市以来，公司三次引入战略投资者，分别为 2012 年引入香港九龙仓、 2014 年引入国企中交集团以及 2020 年引入民营房企新湖中宝。公司通过协同战 略投资者资源，拓宽拿地渠道和融资渠道，降低融资成本，优化债务结构。2012 年 6 月，公司引入港资房企九龙仓作为战略性股东，向其定向发行股票和永 久次级可转换股可赎回证券，共募得约 51 亿港元，令公司净资产负债率自 2011 年的 148.7%大幅下降至 2012 年的 49.0%，同时九龙仓成为公司第二大股东。 2014 年 12 月，公司经历股东股权买卖、管理层变动等波折后，引入战略股东大 型央企中交集团，中交集团以 60.15 亿港