2020年我国不动产资产证 券化信用风险回顾与2021年展望.docxVIP

不动产ABS按品种主要分为房地产投资信托基金REITs以及商业房地产抵押 贷款支持证券CMBS/CMBN。不动产ABS有助于产权人盘活存量资产，同时将 偿债来源锁定为物业产生的现金流，偿债来源明确，更易获得投资人认可。基于 上述优势，近年来，商业不动产ABS市场逐渐繁荣，发行单数及规模增长较快。 （-）2020年不动产ABS回顾 受新冠疫情影响，我国商业地产供需短期承压，房企融资需求上升和金融环 境相对宽松带动2020年不动产ABS发行高涨，预计未来在监管收紧的趋势下， 不动产ABS将发挥其优化债务期限结构的优势，继续为房企青睐 2020年，新冠肺炎疫情在全球范围内持续蔓延，宏观经济遭遇重挫，商业地 产行业也未能独善其身。2020年1?10月，我国商业营业用房新开工面积 14566.69万平方米，同比下降6.05%;商业营业用房销售面积6689.36万平方 米，同比下降13.98%。同期，我国办公楼新开工面积5395.76万平方米，同比 下降7.21%;办公楼销售面积2449.49万平方米，同比下降14.54%。在疫情防 控取得重大战略成果的背景下，我国复工复产扎实推进、生产需求逐步好转，商 业地产投资及销售情况同比降幅较2020年上半年有所收窄，但恢复至疫情前水 平尚需时间。 图表1: 2017年?2020年不动产ABS产品发行概况 TOC \o 1-5 \h \z 1600.00 80 1400.00 70 1200.0060 1000.00■50 800.00 . /■ 40 600.00 3。 4。。。。20 2。。。。.J10 0.00■o2017年2018年2019年2020年 ^?CMBS发行规模（亿元）^类REITs发行规模（亿元） . CMBN发行单数（单） ^?CMBS发行规模（亿元） ^类REITs发行规模（亿元） . CMBN发行单数（单） CMBN发行规模（亿元） . CMBS发行单数（单） 一类REITs发行单数（单） 不动产ABS发行方面，受2020年疫情爆发，房企现金流持续紧张，融资需 求旺盛及金融环境相对宽松等因素影响，2020年我国房企发行不动产ABS产品增速快、区位优势明显的一、二线城市核心地段为主，该等区域商业物业处置价 值较高，保值性较强 据统计，已发行的不动产ABS产品底层资产业态类型仍以综合体、商业、 写字楼、酒店等及长租公寓/租赁住宅为主，截至2020年10月末，以上述业态 为底层资产的不动产ABS工程发行规模累计达4993.78亿元，占比为90.61%。 2020年以来，长租公寓/租赁住房、仓储物流、产业园及基础设施类等新兴业态 不动产ABS继续保持较快开展，相较于2019年末，发行规模占比均有所提高。 图表10：截至2020年10月末不动产ABS底层资产类型构成 ■综合体■商业 ■写字楼酒店 长租公寓/租赁住房仓储物流 基础设施产业园 其他数据来源：Wind、CNABS,东方金诚整理 2020年10月末，除单个工程底层资产分布在多个城市的情况外，不动产 ABS产品发行规模前五大城市分别为北京市、上海市、深圳市、广州市和南京市， 发行规模占比为58.05%,规模占比拟2019年末变化不大。除此之外，不动产 ABS工程底层物业资产分布较广的区域还包括成都市、三亚市、杭州市、重庆市 和福州市等城市。2020年以来，三亚市新发行3单以酒店为底层资产的CMBS 工程，带动三亚市不动产ABS产品发行规模占比提高至2.50%; 2020年6月12 日，底层资产位于清远市的首单桥梁基础设施类REITs产品成功发行，清远市不 动产ABS产品发行规模占比至1.03%o其他主要不动产ABS产品底层资产区域 未发生较大变化，预计未来，单一规模较大ABS产品的发行可能导致局部底层 资产区域发生一定变化，但主流城市仍以北上广深等一线城市为主。 1.16%■北京市 1.16% ■多个城市上海市 深圳市 广州市南京市 成都市 .三亚市杭州市 重庆市福州市 苏州市数据来源：Winds CNABS,东方金诚整理 综上所述，因一、二线城市核心地段人口聚集度高，经济增速快，区位优势 明显，一定程度上保障了其物业的处置价值，增强了产品的增信效力，预计未来 底层物业仍主要分布于此类区域。 （二）2021年不动产ABS展望 经疫情大考，长三角地区展现强大经济韧性，城市间表现分化加剧，预计 2021年各地零售物业现金流将有所好转，局部城市写字楼空置风险仍值得关注， 仓储物流地产或迎快速开展 受新冠疫情冲击，我国线下零售行业遭遇重创，城市间优质零售物业表现差 异较大，局部城市零售物业空置风险大幅上升，租金回调持续承压，而杭州、南 京等长三角城市零售物业空置率始终保持在较低水平，对抗宏观风险的能力较强。 预计202