伟业大连星海湾壹号(华润)项目认知P.pptVIP

通过三条核心的分析主线，解决本项目的三大核心问题： — 城市发展 — — 市场环境 — — 客群特征 — 第二十一页，共五十七页。 城市发展 大大连 城市发展规划 城区：按“西拓北进”、建设“大大连” 的思路，大连城区将西拓至旅顺、北拓至金州。大连市区由主城区、旅顺口城区、金州城区和新城区组成，各城区相对独立、自成系统，形成带状组团式结构模式。 四个市级公共中心：青泥洼桥、星海湾、小窑湾、大魏家公共中心。 城市发展规模扩大，中心城区地位更加突出 星海湾作为市级公共中心，对城市化复合功能的需求增加 星海广场 第二十二页，共五十七页。 城市发展 大大连 小平岛 星海湾 小平岛 城市膨胀速度加快，要求星海湾区域城市化进程加速。 小平岛项目普通住宅价格已达到6700元/平米! 第二十三页，共五十七页。 城市发展 大大连 大连 城市经营成功 经济水平相对发达 在东北三省中认知度高 较高的城市地位吸引来自东北三省的中高端客户在大连置业，并形成主力需求。 媒体统计，2004年末大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买 外地客户置业比例全国排名第三 第二十四页，共五十七页。 城市发展 大大连 北京、天津、大连城市发展水平比较 大连城市经济发展速度较快，发展阶段略高于天津，处于中间水平，后期增长预期较高。 大连商品住宅成交价格高于天津约18% 大连人均可支配收入偏低，低于天津平均水平约13.7%，低于北京平均水平约50.7% 城市经营比较成功，奠定了后续增长的基础 现阶段居民收入偏低，外区域消费仍将是需求主力 第二十五页，共五十七页。 城市发展 星海湾 星海湾规划 战略发展纵深不够，可开发用地少，综合配套相对缺乏，不利于区域成熟； 已开发项目仅依托于景观资源，升值空间受限。 从区域发展的高度看，本项目应： 提升区域城市化水平 带动区域成熟，功能与传统中心城区形成差异化互补 第二十六页，共五十七页。 城市发展 借鉴案例——华侨城波托菲诺 规模：总占地面积80万平方米，建筑面积108万平方米； 资源：7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛诺山畔； 产品：沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层豪华住宅，意式风情的商业街、广场、钟楼。 城市化景观豪宅 小高层售价30000元/平米 独栋别墅85000元/平米！ 城市核心区景观豪宅得到较高的认可 第二十七页，共五十七页。 城市发展 借鉴案例——海名轩（香港，九龙） 位置：九龙紅磡环海街 资源：维多利亚港海景 产品：极具城市化特点——三栋超高层建筑（68、70、73层），建成初期，是全球最高建筑（232.6米）。外墙以海蓝色的玻璃幕墙铺砌，三座大楼互相接连，形成阶梯式的屋顶。 城市化景观豪宅 130000元/平米！ 第二十八页，共五十七页。 城市发展 项目用地 项目用地条件 资源优势 交通便利 规模大 多物业类型 本项目的城市角色： 区域龙头 城市名片 第二十九页，共五十七页。 — 城市发展 — — 市场环境 — — 客群特征 — 第三十页，共五十七页。 市场环境 城市豪宅属性 充分刺激世俗的浅表神经 挖掘区位价值 研究现状升级 国际品牌和国际化标准 精细的产品及服务的附加值 城市豪宅价值属性 伟业经过多年的经验的积累，对城市豪宅的价值属性进行总结，由此为本项目的定位提供有效依据： 第三十一页，共五十七页。 市场环境 城市豪宅属性 充分刺激世俗的浅表神经 北京贡院六号 威尼斯吹金粉水晶灯、66张牛皮墙纸、17遍的烤漆工艺 顺景园 奢华的立面材料与高档的配套 第三十二页，共五十七页。 市场环境 城市豪宅属性 挖掘区位价值 北京银泰中心 世贸国际公寓 CBD核心区 CBD核心区 第三十三页，共五十七页。 市场环境 城市豪宅属性 深入研究现状的升级 慧谷根园 万城华府 望京区域住宅升级产品 万柳区域住宅升级产品 第三十四页，共五十七页。 市场环境 城市豪宅属性 国际品牌和国际化的标准 公园大道 季景沁园 美国汉斯品牌，高标准精装修水平 新加坡排名第三位的吉宝公司，26万平米精装修统一交房 第三十五页，共五十七页。 市场环境 城市豪宅属性 精细的产品及服务的附加价值 东方之子 万国城MOMA 双主卧设计，男女主人分开，降板式浴缸。家庭智能化，可按不同模式设置 MOMA技术，恒温恒湿、节能环保 第三十六页，共五十七页。 市场环境 大连城市豪宅特征 区位 项目名称 区位 项目名称 西岗区 中央华府 中山区 嘉和花样年华 中华名城 悦泰林里 金宸国际 明泽苑小区 前城国际花园 尚品南山 亿达新世界 休斯顿公寓 隆泉华庭 中山九号 金煌公寓 商务、商业 聚集区 万达华府 沙河口区 星海蓝山 景观区 杰特公寓 星海阳光 星海国宝 一品星海 半岛听涛 世纪经典 中山区 颐和