成本法及其应用.pptVIP

第五节 建筑物的折旧 功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。 (3)经济折旧（economic depreciation，economic obsolescence）,又称外部性折旧（external obsolescence）,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。不利因素可能是经济因素(如供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变)，也可能是其他因素(如政策变化)。 第三十页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 （二）折旧的求取方法 1.年限法 (1) 年限法和有关年限的概念 年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。自然寿命(physical life)是从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。经济寿命(economic life)是从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。如收益性建筑物的经济寿命就是从建筑物竣工之日开始在正常市场和运营状态下产生的收益大于运营费用的持续时间。 第三十一页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数(actual age)是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。有效经过年数(effective age)是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。 建筑物的剩余寿命(remaining life)是其寿命减去经过年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。剩余自然寿命(remaining physical life)是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。剩余经济寿命(remaining economic life)是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命。 第三十二页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 (2)直线法 直线法(straight-line method)假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。年折旧额计算公式为： 式中 Di－第i年的折旧额；C－建筑物的重新建造成本； S－预计的建筑物的净残值；N－建筑物的经济寿命； R－建筑物的残值率 第三十三页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 年折旧率为： t年末的累计的折旧额为： 建筑物的估价时点价值为： 第三十四页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 (3)成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。 [例]某10年前建成交付使用的建筑物,估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年,残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率。 该建筑物的成新率＝30÷(10+30)=75% 第三十五页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 2.市场提取法 市场提取法(market extraction method)是利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。再假设建筑物残值率为零的情况下，该方法求取折旧的步骤为： (1)搜集交易实例; (2)从交易实例中选取3个以上与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例; (3)对可比实例成交价格进行付款方式、交易情况等修正; (4)求取可比实例在其成交日期时的土地价值,将可比实例的成交价格减去该土地价值得出建筑物的折旧后价值; 第三十六页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 (5)求取可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格,将该建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价值得出建筑物折旧; (6)将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为折旧率,把各可比实例折旧率调整为适合估价对象的折旧率;或将各可比实例的折旧率除以其经过年数转换为年折旧率,再将各可比实例年折旧率调整为适合估价对象的年折旧率； (7)将估价对象建筑物的重新购建价格乘以折旧率,或者乘以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价对象建筑物的折旧。 第三十七页，共六十页。 第五节 建筑物的折旧 3.分解法 分解法(breakdown method)是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和测定,然后加总来求取建筑物折旧的方法。 分解法认为各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧,应根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步骤:(1)将物质折旧分解为各个项目,分别采用适当的方法求取折旧后相加得到物质折旧;(2)将功能折旧分解为各个项目,