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执行强制清空房屋中物品的保管与处置｜审判研究 2021年8月 执行强制清空房屋中物品的保管，一直是执行工作中的难点，既要禁止第三人故意破坏，也要防止因自然环境、存储环境变化导致价值减损。随着执行工作不断深入，粗放式的查封、扣押、保管方式，已经不能适应现有执行模式。查询现有案例不难发现，因特殊动产的保管措施不到位，造成执行标的物损毁、灭失，引起国家赔偿、承办人被追责的案例不在少数。 对涉案物品实行精细化管理，要求保管人必须尽到善良管理人的义务，确保被保管标的物的物理性能不发生变化。实践中，不论是申请执行人保管、委托第三方保管或者法院保管，都存在较大法律风险，保管过程中稍有不慎造成执行标的物损毁、灭失的，保管人都要承担损害赔偿责任。 一、强制执行中清空搬离物品的保管问题 （一）申请执行人租赁房屋存储债务人财物的保管 被执行人下落不明的，启动不动产处置程序的同时，法院会要求申请执行人租赁房产用以存储不动产中的财物，实际上是建立一种委托保管合同的法律关系，而申请执行人与出租人建立的是租赁合同关系。法院组织实施强制腾空行动，将义务人的财物存储到上述房产中，就是将上述财物交由申请执行人保管。原《合同法》第366、374、379条等分别就保管人的义务、保管责任及保管费用的收取作出明确规定。 但在此种模式下，由于被执行人或者案外人未支付保管费用，申请执行人、出租人是否应该承担“善良管理人”的义务是个值得探讨的问题。 从名义上说，是法院将清理出的物品委托申请执行人保管，申请执行人为保管人，法院为委托人，保管费用（租金）是申请执行人垫付。按照原《合同法》374条之规定，无偿保管且保管人没有重大过失的，对保管物毁损、灭失不承担责任，故申请执行人在未领取垫付租金时，一般情况下对被保管财物的毁损、灭失不承担责任，灭失风险由被执行人自行承担。在不动产成交以后，法院先行将拍卖产生的各种费用保留或退还，其中会优先退还评估费、租金费用支付给保管人。 （二）租赁房屋保管被执行人财物合同期满后如何处理 案例： 法院在办理范某、廖某泉、丁某、廖某与某环保科技公司、刘某某、陈某江提供劳务者受害责任纠纷一案中，裁定拍卖被执行人刘某某名下的不动产，执行过程中，承办人在被执行人居住地张贴搬迁公告，房产拍卖成交以后，被执行人拒不腾空，法院强制腾空上述不动产，申请执行人范某垫付租金，租赁一处仓库用来存储清理出的物品，租期六个月。 强制腾空行动结束以后，承办人在上述不动产周围张贴限期领取公告，明确告知：你于**年**月**日前自行与我院执行局联系并领取迁出物品，逾期未领取视为对迁出物品的放弃。同时，张贴封条于存储物品的仓库。领取期限已过，被执行人未按期领取上述物品。租赁期限届满，出租人联系申请执行人领取物品或者续租，权利人债权已经实现，拒绝处理此事；出租人又转而联系法院，要求法院处理。因案件已经执行完毕，权利人债权实现后拒绝配合。关于清理出的物品该如何处理，争议较大。 第一种意见：启动拍卖程序，处分上述财物，之后提存拍卖案款。如终结本次执行程序，当然可以启动拍卖程序，对上述物品进行拍卖。但是存在以下情形时，则无法启动拍卖程序。比如，案件已经以执行完毕结案，权利人债权实现，如果要启动拍卖程序，如何立案？拍卖中产生的费用如何分担？ 第二种意见：上述财物已交由申请执行人保管，至于如何处理，是申请执行人与出租人之间的租赁合同纠纷，应建议双方通过诉讼方式或协商解决。若权利人债权已经全部实现，当然不会再次为被执行人财物的保管出资；若执行案件尚未解决，申请执行人又因保管问题被迫陷入新的诉讼纠纷，对权利人明显不公平。 第三种意见：明确告知出租人，租赁期限届满，无人支付租金续租的，可任意处置上述物品以抵偿租金。《民事诉讼法》第250条规定，强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成的损失，由被执行人承担。 上述规定的前提，是被执行人或其成年家属可以联系到的情况，但是对于被执行人下落不明的情况，并未作出明确规定。同时，依据上述规定，造成损失的，由被执行人自行承担，但是并未明确表示拒不接收可以任意处置其财产。 （三）被执行人下落不明时房屋清空搬离物品的处置 江苏高院《关于执行疑难问题的解答》第五条明确规定，被执行人下落不明的，腾空房屋时，必须使用执法记录仪同步全程录音录像，同时邀请公证人员对清理出的物品清单进行公证。腾空清理出的被执行人及案外人（承租人、保管人、现居住人、非法占有人等）的物品，执行法院可以指定申请执行人或其他人保管，并通知权利人限期 30 日内领取。拒不领取或下落不明的，执行法院可以处分该财产。依法不能处置或变价不成的物品经通知领取拒不领取的，