2016年房地产估价案例与分析真题与解析.docxVIP

2016 年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构 评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正 在进行，建安工程整体形象进度达 65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 假设开发法的估价前提有 3 种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主志愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“志愿转让开发前提”；（3） 估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方式》教材P341～342。 房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一样应采纳“被迫转让前提”。 在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： 预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而 自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被 迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部份“前期费用”。 测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下 评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方 法》教材 P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。 （二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合伙，委托房地产评估机构评估该房地产于2015 年 6 月 5 日的市场价值。房地产估价机构采纳比较法和本钱法进行测算，并于2015 年 6 月 15 日出具评估报告，其中载明估价报告利用期限为 1 年。后甲乙两公司合伙事项因故延期，于2016 年 9 月 20 日从头启动。 由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更 改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。 针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原 估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？ 【参考答案】 房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过 使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 房地产估价机构从头出具估价报告应补充的外部作业工作包括： 通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、收集房地产实物状况和权益状况的资料。 收集建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；通过实地查勘确定建 筑物折旧。 对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括： 比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房 地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产 权益状况进行调整。 成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利 润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。 （三）李某于2015 年 6 月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购买了一处商铺，2015 年 9 月交房，装修后即投入利用。同年 12 月该衡宇显现局部基础沉陷，部份墙体开裂等质量问题，不能继续利用。经两边协商， 由甲公司负责修复并承担其他损害补偿。2016 年 6 月该衡宇修复工程全数完成，已排除相关安全隐患，衡宇达到正常利用条件，但两边就其他损害补偿问题未达到一致意见。 双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问： 1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。 2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？ 【参考答案】 损失资本化测算过程：（1）测算损失期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算因房屋质量问题导致 商铺月净收益降低或运营费用增加额；（