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中国房地产业转型升级：问题、特征与对策 高 波 （南京大学经济学院);中国房地产业转型升级：问题、特征与对策 一、上一个“黄金十年”引发的房地产市场问题 二、下一个“黄金十年”及房地产业的特征 三、促进房地产业转型升级的若干建议; 一、上一个“黄金十年”引发的房 地产市场问题 “黄金十年”的表现 2000～2011年，5个房地产业指标： 房地产开发投资 竣工面积 商品房销售面积 全国平均房价 商业性房地产贷款余额 对经济增长的贡献巨大;数据来源：国家统计局,《中??统计年鉴—2011》,中国统计出版社,2011年；国家统计局，《中华人民共  和国2011年国民经济和社会发展统计公报》，http:///。; 上一个“黄金十年”积累的房地产市场问题 1.房地产泡沫严重 伴随着中国房地产业“黄金十年”的高速增长，不同区域的房地产市场积累了不同程度的房地产泡沫。 紧缩性房地产市场宏观调控是挤压泡沫。 高波、王辉龙、李伟军：《中国30个大中城市房地产泡沫：基于预期均衡价格模型分析》，南京大学经济学院产业经济学系讨论稿。 http://=j13sel2=xid2=151;图2表示2001～2010年30个样本城市的房地产泡沫走势。 2003年以前，所有样本城市的房地产泡沫都在10%以下。 2004年，有3个城市房地产泡沫超过10%。 2005年，上海房地产泡沫最高达到23.3%，有8个城市房地产泡沫处于10%～20%，房地产泡沫开始加速膨胀。 2009年，房地产泡沫膨胀严重。 高波、陈健、邹琳华，2012年：《区域房价差异、劳动力流动与产业升级》，《经济研究》第1期。 ;2.房地产市场波动剧烈 房地产市场调整的本质是房地产周期波动规律决定的。 房地产周期，是指房地产市场曲线围绕着市场均衡水平上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。 在房地产周期波动过程中，可以清晰地观察到房地产业扩张与收缩相交替的两大阶段和复苏、繁荣、衰退、萧条循环往复的四个环节。 尽管每一轮房地产周期波动也可能存在一定的差别，但其本质特征是不变的。 房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。;;图4 北京增量商品房销售情况;图5 广州增量商品房销售情况; 图6 12年左右的中国房地产价格周期 注：BP滤波带通宽度为（PL＝9，PU＝13）。; 图7 2－4年的中国房地产价格周期 注：系列BP滤波带通宽度为（PL＝2，PU＝5）。 ;2011年下半年全国房地产市场出现周期性调整以来，房地产交易量出现小幅萎缩，房价小幅下调。2011年部分城市交易量大幅萎缩，部分楼盘降价幅度较大。 近期宏观经济政策转向稳增长，全国房地产市场仍在调整，部分一、二线城市房地产市场出现反弹，但房地产泡沫仍未有效挤出，一旦市场复苏潜在风险更大。 何时全国房地产市场出现复苏？;3.政府住房保障职责模糊、职能不强，住房保障严重不足 4.房地产市场体制转型不到位，房地产宏观调控机制存在严重缺陷 缺乏经验 习惯利用行政手段 房地产税制不健全 城市土地制度不完善：土地财政;; 二、下一个 “黄金十年”及房地产业的特征 还会有下一个房地产业“黄金十年”吗？ （1）中国房地产业发展的环境没有发生本质变化，中国经济增长“去房地产化”是不现实的。 从当前世界科技和产业发展的新动向来看，“物联网”、“云计算”和“智慧地球”等新兴技术将极大地改变人类生产、生活和创新方式。 新能源、新材料、新医药、节能环保、航空航天等产业发展空间巨大。 这些产业的发展要靠房地产业支持，未来十年更不可能替代房地产业。;（2）城市化过程，是与房地产开发业关系最紧密的因素。 2011年底，中国城市化率首次超过50%，成为城市国家，达到51.3%，但与基本完成城市化过程，城市化率达到70%，还有较大的成长空间。;图9 中国城市化的“纳瑟姆曲线” ;城市发展“纳瑟姆曲线”规律显示，当城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速城市化阶段。 我国城市化进程的第一个拐点出现在1996年，城市化正在从数量扩张阶段向质量提升阶段转化，依据纳瑟姆曲线预测第二个拐点将出现在2030年左右。 中国大规模房地产开发期至少还将持续10年到15年。;（3）从国际经验来看，房地产消费发展空间大。 发达国家和地区住房消费在总消费支出中所占比例通常达到20%～30%，而中国城镇居民居住类支出占总消费支出的比重仅为13%左右。 中国正在实施的扩大内需战略，重点是扩大消费需求，这就意味着，随着收入水平的进一步提高人们将会把更多的支出用于住房消费。 由此可见，在国家政局稳定和世界经济不出现大的动荡的条件下，有效挤压房地产泡沫和防范房地产风险，将使中国房地产业迎来再一个“黄金十年”。