房地产开发程序与前期工作.pptVIP

土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识2： 影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混； 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准； 施工取费等级：在施工定额的基础上加减； 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本； 场地条件：是否平整、是否山地； 抗震等级：6级、7级、8级； 节能要求：是否满足节能规范； 景观环境造价。 第二十七页，共三十八页。 房地产开发程序与前期工作 （2013年05月27日,朱曙东） 深圳培训之三 第一页，共三十八页。 内容提纲 一、房地产项目的整体开发涵义 二、房地产项目的整体开发流程 三、房地产开发程序案例分析 第二页，共三十八页。 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、公 用 配套设施 建筑材料 资金 房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 第三页，共三十八页。 房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 资源获取 资源加工 资源流通 及再流通 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 第四页，共三十八页。 房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角 看楼 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 比较 居住 发展商 物业管理 项目论证 企业视角的房地产流程 客户视角的房地产流程 产品策划 营销策划 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务 销售实现 第五页，共三十八页。 案例：佳兆业项目整体开发流程 项目启动会 国有土地使用证 建设用地规划许可证 总平图规划设计完成 方案设计完成(方案评审会） 方案图报建 桩基施工图完成 主体施工图完成 建设工程规划许可证 精装交楼标准施工图及材料定板 项目开工 施工许可证 主体开工 预售证 开盘 主体封顶 竣工验收 入伙 18个关键节点——里程碑计划（一级计划） 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间； 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。） 第六页，共三十八页。 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 第七页，共三十八页。 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。 第八页，共三十八页。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 企业获得土地的方式 行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、 所得税、印花税、契税等税费; 3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权， 这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税