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共同扣除项目的归集与分配 共同扣除项目发生额 土地成本 开发成本 其他 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 第六十二页，共七十八页。 共同扣除项目的归集与分配 第六十三页，共七十八页。 共同扣除项目的归集与分配 第六十四页，共七十八页。 土地增值税的处理——会计处理 预征土地增值税 借：待摊费用——预缴土地增值税 贷：应交税费——应交土地增值税 实际缴纳时 借：应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款 第三十页，共七十八页。 企业所得税的处理——收入的确定 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 预收收入负有纳税义务　　 第三十一页，共七十八页。 企业所得税的处理——预收收入的确定 关于预收收入应纳税所得额的计算： 国税发[2009]31号第九条规定：“ 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”　　 第三十二页，共七十八页。 企业所得税的处理——税前扣除问题 1、月度或季度 申报时，不得扣除。 《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 第三十三页，共七十八页。 企业所得税的处理——税前扣除问题 2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。 将毛利额扣除相应的税金及其费用才变成所得额。因此，在年度企业所得税汇算清缴时，与预计收入相匹配的税金、附加及相关费用应该予以扣除。 第三十四页，共七十八页。  取得销售未完工开发产品在进行企业所得税季（或月）度预缴时应进行如下处理 首先，计算销售未完工开发产品的预计毛利额 销售未完工开发产品的预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收进×预计税毛利率 其次，把预计毛利额并进当期应纳税所得额。 实际利润额=会计利润总额－以前年度待弥补亏损－不征税收进－免税收进＋预计利润额。 当期应纳所得税额=实际利润额×适用税率 第三十五页，共七十八页。 企业所得税的处理——会计处理 国税发[2009]31号第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。” 借：所得税费用 [（预售业务毛利-预交营业税及附加-预交土地增值税）*25%] 　　贷：应交税费——应交企业所得税 第三十六页，共七十八页。 企业所得税的处理—涉税会计处理 《企业会计准则》对预售业务不确认收入，而税法规定取得预收款项时应交所得税，从而产生可抵扣的暂时性差异。 房地产企业应确认递延所得税资产，根据预收账款的账面价值和计税基础产生的可抵扣暂时性差异计算出递延所得税资产： 借：递延所得税资产 贷：所得税费用 同时调整该年度的应纳税额。 第三十七页，共七十八页。 现售阶段涉及的税种 企业所得税 城镇土地使用税 土地增值税 房产税 印花税 第三十八页，共七十八页。 房屋竣工并交付给购买方时： 借：预收账款 贷：主营业务收入 同时结转开发产品成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 现售阶段会计处理 开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本 第三十九页，共七十八页。 企业所得税——完工时的税务处理 纳税人应注意开发产品是否符合完工条件，如达到完工条件，应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额作纳税调整。 （国税发[2009]31号） 完工条件的判断 （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 第四十页，共七十八页。 城镇土地使用税的处理 《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批