房地产投资项目基础数据的分析估算概论.pptVIP

3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 经营收入估算 税金估算 销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加 房地产投资项目的资金筹措 第三十页，共六十四页。 经营收入估算 房地产投资项目的经营模式 租售方案的确定 租售价格的确定 经营收入的估算 第三十一页，共六十四页。 房地产投资项目的经营模式 经营模式 出售 出租 自营 混合 经营模式决定收益模式 第三十二页，共六十四页。 房地产投资项目收益分析 租售方案的确定 租售价格的确定 经营收入/租售收入的估算 第三十三页，共六十四页。 租售方案的确定 租售方案的含义 出售、出租、自营等的计划； 考虑销售数量/销售价格/销售时间总体安排。 内容 房地产投资项目的经营形式？ 项目出售？/项目出租？/租售并举？ 可出售的面积？/可出租的面积？/在建筑物中的位置？ 进度安排？ 市场变化的影响？ 售价与租金水平的确定？ 收款方式与收款计划地确定？ 结果 相应的表格——销售计划及收款计划 第三十四页，共六十四页。 租售价格的确定 租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。 成本导向定价法 成本加成/目标定价法 购买者导向定价法 认知价值定价法/价值定价法 竞争导向定价法 领导导向定价法 挑战定价法 随行就市定价法 ?? 第三十五页，共六十四页。 租售价格的确定 租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。 ?? 第三十六页，共六十四页。 经营收入的估算 经营收入 含义 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 种类 销售收入 租金收入 自营收入 第三十七页，共六十四页。 经营收入的估算——销售收入 销售收入 销售收入=可出售的建筑面积×销售单价 注意销售量与销售价格的关系 第三十八页，共六十四页。 经营收入的估算——租金收入 租金收入 租金收入=可出租建筑面积×租金单价 可出租建筑面积 考虑空置情况 空置期 出租率 租金单价 调查与预测要合理。 第三十九页，共六十四页。 经营收入的估算——租金收入 租金收入的种类 潜在总收入/毛租金收入 潜在总收入=可出租面积×单位租金 其他收入 除租金之外的其他收入 实际总收入/有效总收入 实际总收入=潜在总收入×（1–空置率）+其他收入 实际总收入=潜在总收入×出租率+其他收入 净租金收入（净经营收入） 净经营收入=实际总收入–运营费用 第四十页，共六十四页。 经营收入的估算——自营收入 自营经营收入 开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业、服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。 估算时考虑经营所在的行业以及市场价格。 考虑的因素 目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响； 未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产市场的影响 第四十一页，共六十四页。 经营收入的估算——自营收入 自营收入的估算 年收入=年经营收益–年运营费用（成本） 注： 通常以年等值的形式表现出来； 年运营费用包括房地产所形成的固定资产的折旧 第四十二页，共六十四页。 税金的估算 税金 国家和地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。 税收 国家或地方政府通过税金筹集财政资金的手段； 税收具有强制性、无偿性和固定性的特点； 注意与开发期税费的区别 第四十三页，共六十四页。 税金的估算 房地产开发投资企业纳税的主要税种 经营税金及附加 土地使用税 房产税 企业所得税 土地增值税 应注意的问题 计税基数×计税税率 第四十四页，共六十四页。 税金的估算——经营税金及附加 含义 在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费； 种类——两税一费 营业税=应纳税销售（出租）收入×税率（5%） 城市建设维护税 教育费附加 第四十五页，共六十四页。 不动产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算 第一页，共六十四页。 基本要求 掌握房地产开发投资项目的成本构成及成本测算。 掌握房地产开发项目的收益获取方式及收益测算 了解房地产投资项目的资金筹措的相关内容 掌握借款还本付息的测算 第二页，共六十四页。 房地产投资项目基础数据的分析估算 1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 第三页，共六十四页