湖南宁乡二环路项目物业发展规划恒嘉.ppt

其他15 % 购物30 % 休闲25 % 配套15 % 餐饮25 % 业态分布比例 第九十五页，共一百五十八页。 N 集中商业 6M 4.5M 6M 6M 酒吧KTV 经济型酒店 中西餐厅 连锁餐饮 健身房 流行百货 时尚零售 1F 2F 3F 4F 洗浴保健 项目业态定位模拟 -1F 4.5M 3C数码卖场 第九十六页，共一百五十八页。 N 环形商业走廊 运动专卖 服饰专卖 特色小吃 化妆品 手机数码 皮具 鞋类 KFC 麦当劳 咖啡吧 项目业态定位模拟 第九十七页，共一百五十八页。 N 5.3 项目业态定位模拟 沿街商业（二环路） 电信 金融 精品 家居 茶楼 足浴 美容 1F 2F 第九十八页，共一百五十八页。 N 5.3 项目业态定位模拟 沿街商业（其他） 生鲜 水果 汽车美容 干洗 早餐 宵夜 装饰建材 音像 第九十九页，共一百五十八页。 根据我们长期来跟客户的沟通，对各业态的基本要求也了然于心，现罗列部分供招商参考： 咖啡店客户一般要求建筑面积在100-200㎡；装修标准较高 特色酒吧一般要求建筑面积在100-300㎡。 美容、美发客户一般要求建筑面积在200㎡左右。 银行客户一般要求建筑面积在100-300㎡；拥有独立进出口。 以上客户租期要求较长，一般在5年以上 干洗店客户一般要求建筑面积在50-150㎡左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。 药店客户一般要求建筑面积在100-200㎡左右。 打印店客户一般要求建筑面积在50-100㎡左右 休闲运动服饰客户一般面积要求在60-100㎡；要求层高3.3米以上；门面宽度6米以上；logo位置最好在门头正上方，或其它醒目位置；周边品牌最好为同类型服装；免租装修期一般在15天到一个月左右；租期都在3年以上；期望的物业管理公司最好为境外公司；要求层面为一层； 休闲餐饮客户一般需要建筑面积700-800㎡时，当需要建筑面积1500-2000㎡时，能承受的租金相对较低；煤气容量要求在30km3以上;电容量要求30KW以上；上水管直径需大于两寸；同时需排污下水管；需要预留隔油池位置；需要有排烟通道；对大型客户需要提供直接上二楼的专用通道式电梯。 附：部分业态商家对建筑的要求 第一百页，共一百五十八页。 5.1 商业运作之道 定制原则与招商先行 招商原则与招商策略 变现渠道 运作流程 确保资本利用率与效益的最大化 本项目的开发必须要先商业后地产，确保过程中不积压大量集中商业，保证资本利用率和效益的最大化，所以不仅要拥有资源，还具备对资源的整合和运用能力，在经营的过程中把这种资源整合能力不断的转化为商业价值。 第一百零一页，共一百五十八页。 5.1 商业运作之道——定制原则与招商先行 定制原则 直接锁定通程商业 以及有购买意向的二类百货（如人人乐、步步高、天恒、岁宝、大洋等） 积极主动对接买方市场，为整售奠定基础 对于本项目近3万平米体量的商业，必须采取主动出击的策略直接对接潜在买家和商家，以求得商业的完整性，争取一步到位，避免重复建设，同时也为后期拓宽销售渠道奠定坚实的基础。 招商先行 确定物业规划设计 确定主力商家 统一经营 利于整租和分散销售 确定主力商家 完善经营业态 第一百零二页，共一百五十八页。 5.1 商业运作之道——招商原则与招商策略 以我公司的经验，招到商家不难，难的是招到合适理想品牌同时愿意承受较高租金的商家，这对项目的未来发展很重要。 招商原则 招商朋友化 品牌化 可持续经营化 时尚潮流化 档次高端化 盈利最大化 作为招商工作的指导方法和今后商业部分工作开展方向，始终围绕、贯穿本案的经营理念和战略定位并组织实施招商朋友化、档次高端化、品牌化、时尚潮流化、效益最大化的招商原则，符合了本案的经营理念、战略发展规划和定位要求。 第一百零三页，共一百五十八页。 招商策略 政 府 支 持 开 发 商 搭 台 整 合 社 会 资 源 5.1 商业运作之道——招商原则与招商策略 第一百零四页，共一百五十八页。 政府支持 支持五 政府批准的各项地方性收费（不含有偿服务性收费）2年内免收； 支持四 在项目成立的从事餐饮、浴场、娱乐等配套性的行业和商家，经营部门认定3年内免征营业税留成部分及个人所得税； 支持三 进入的合法经营户，凡符合规定条件的，按规定程序可以认定为增值税一般纳税人并按规定使用增值税专用发票。对实行定期定额税的经营户，经税务部门批准，可采取按年核定税额； 支持二 进入的合法经营户，所得税实行地方留成部分第一年免征，后两年减半征收，安置失业、下岗职工按国家规定比例的另外享受劳动就业服务企业有关税收优惠政策； 支持一 凡进