鲁能北京格拉斯小镇别墅项目营销策划方案.pptVIP

1.三期产品定位原则 根据先期产品销售情况、市场需求情与客户反馈情况，我们根据以下原则进行了三期（首开区）产品定位： 1、根据先期产品销售情况，将产品庭院类型设计为前二后三产品 2、以400-500平米小户型为主 3、户型设计合理，内部格局便于使用，立面有所突破 4、总体规划体现“优地优用”原则，将大户型置于地块最佳位置 第六十二页，共六十九页。 2.三期产品总体规划情况 总占地面积： 10.24万平米 总建筑面积： 5.506万平米 总户数： 112户 容积率： 0.34 绿化率： 50% 三期首开区 第六十三页，共六十九页。 产品类别 建筑面积（平米） 配比 套数 独栋 S户型 427-461 72% 80 M户型 537、548 23% 26 L户型 784 5% 6 合计 112 3.户型配比 三期产品以450平米左右的小独栋产品为主打产品 第六十四页，共六十九页。 4.户型设计原则 S户型设计原则 1、地上两层、地下一层。 2、地下室类型全部为前而后三。 3、每户配备独立首层车位。 4、功能空间设计上，强调主卧系列使用功能与舒适度。 5、庭院设计分为前后庭院。 （示意图） 产品面积有限，根据不同客户需求与定位，强调产品功能的某个方面 第六十五页，共六十九页。 M户型设计原则 1、地上二层，地下一层； 2、地下室类型全部为前而后三 3、每户配备独立首层车位 4、功能区间设计上：除客厅、家庭室、餐厅等必备空间外，建议增加早餐室 、阳光房、个性空间；卧室方面建议作双主卧，首层作老人房，卧室总数量控制在四个以上； 增加户型空间使用功能与舒适度 （示意图） 第六十六页，共六十九页。 L户型设计原则 1、地上二层，地下一层； 2、地下室类型全部为前而后三; 3、每户配备双车位; 4、在M户型功能区间设计的基础上，设置双主卧；二层设置男女主人房。 5、庭院面积不小于500平米，多重庭院设计。设置大院门，增加礼仪感。 通过豪宅资源占有稀缺性及奢华产品体现主人身份感 （示意图） 第六十七页，共六十九页。 汇报完毕！ 第六十八页，共六十九页。 内容总结 营销方案。商品住宅的完成情况比较乐观，保持现有步调基本可以完成全年计划。容积率不到0.7，被业内称为“中央别墅区最后一块低容积率用地”。2005年控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（简称大龙地产）在沪成功上市，股票代码600159。2008年11月，总公司被国家统计局评为2007-2008年度中国房地产企业500强。中央投资的资金主要来源于税收，所以房地产税收可能收紧。2008年底国务院“暖市”政策有效期是一年，到2009年底结束。2.可售房源分析与存量房源分析。沿河楼王（楼王样板间、保留）。客户认为项目主要优势为自然环境、项目规模及开发商实力。部分客户呈现二次别墅置业的现象，属于别墅升级换代购买 第六十九页，共六十九页。 2.推广手段性价比排序 * 　 费用（万元） 占总费用份额 来访量 占总来访量份额 费效比（元/人） 户外 111.5 24.5% 306 28.7% 3644 直投 2 0.4% 5 0.5% 4000 活动 124.85 27.5% 300 28.1% 4162 网络 146.69 32.3% 174 16.3% 8430 短信 40 8.8% 47 4.4% 8511 平面 29.5 6.5% 22 2.1% 13409 合计 454.54 　 　 　 　 以来访数量为基础分析，推广手段性价比依次为“户外、直投、活动、网络、短信、平面”。 第三十页，共六十九页。 综合分析2009年营销推广情况，无论从来电来访量或是成交量分析，“户外”“网络”都是性价比较高的推广手段，建议保持持续开展； 短信推广吸引客户来访数量虽有限，但客户成交数量较高，表明客户有效性高，建议在保持短信资源的精准度的前提下，开展持续短信推广； 平面、直投、活动等推广形式虽未形成成交，但对于扩大项目市场声音、营造项目市场形象、提升现场人气有较大帮助，对于成交起到辅助作用，建议兼顾推广费用节约原则下，尽可能增加该类推广。 * 小 结 第三十一页，共六十九页。 3.阶段推广策略及slogan 格拉斯小镇与优山美地进行整合推广 大众传播整合 利用各种媒体，特别是网络和户外媒体以及公关活动，在传播以格拉斯小镇的各节点信息为主的同时，传播优山美地的品牌。 客户数据交互整合 整合两个项目的客户资源，借助物业和俱乐部两大平台，打造持续的客户关系营销，实现交互整合。 所属资源交互整合 优山美地现有《客户通讯》《俱乐部会刊》传播载体的推广利用， 优山美地的会所资源和格拉斯自然资源在公关活动中的整合利用。 第三十二页，共六十九页。 3.阶段推广