绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告.pptVIP

关于项目定位 第二十三页，共六十五页。 SWOT分析 S W 地块较为规整 临经开区与市区主干道 区位具备一定价格优势（较低） 周边临界关系较差 地块规模一般 临南中较近，可以吸引较多南中客户 后发项目，可以塑造全新的形象及产品 片区逐步成熟带来机会 未来竞争项目较多 市场在未来存在一定变数风险 非市场开发热点 O T 产品以及营销推广是项目核心优势 第二十四页，共六十五页。 区域价值 配套 客户 投资升值 交通 外部景观 产品 ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★★ ★★ ★★ ★ ★ ★★ ★★ 为项目可塑造的因素 项目核心竞争力：“产品/性价比价值是最可挖掘的竞争力” 从客观因素来 看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该从客观因素 来 看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该重点跟踪的元素应该为 产品、客户及推广等 因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素重点跟踪的 元素 应该为产品、客户及推广等 因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素。 第二十五页，共六十五页。 竞争策略 做产品，打造项目核心竞争力 树形象，建立竞争壁垒，建立差异，选择对手 说未来，使客户形成项目处于新生区域认知 第二十六页，共六十五页。 游离客户群 重点客户群 核心客户群 区域换房客户或合壹次置业客户 核心客户群 周边乡镇客户 希望进城，无任何区域抗性 其他绵阳板块片区客户，看重区域性价比或潜力客户 游离客户群 南中教育投资客户、郊县等外来客户 项目定位 客户定位 重点客户群 目标客户 第二十七页，共六十五页。 市场对产品的印证 项目定位 产品定位 1居 2居 3居 4居 ≤50㎡ 70-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-135㎡ ≥135㎡ 市场以85 ㎡ 两居、100--110㎡左右三居为绝对主流产品； 90㎡以上两居，130㎡以上三居及四居借较少，作为辅助， 其中四居以上的户型多为跃层产品，不占主流空间，需要注意控制总价区间； 对经开区本区域来说，面积控制空间应该比市场常规空间更小，尤其是对南中教育客户群投资来说，满足基本功能的投资空间应该比居住空间更具有吸引力 项目定位 产品定位 第二十八页，共六十五页。 主力户型比例定位 项目定位 产品定位 户型 面积区间 面积比例 两室 65—75 25% 55% 85—90（带二变三可变空间） 30% 三室 100—105 15% 40% 105—115（带三变四可变空间） 25% 四室 130左右（主要为顶跃部分） 5% 5% 户型配比为指导配比，最终需根据总平规划方案确立 第二十九页，共六十五页。 一、大面积灰空间手法 代表户型 86.64㎡，两室两厅双卫 （可变三房双卫）赠送面积：36.44㎡，实得面积：122.91㎡ 产品升级、内部空间寻找卖点 通过结构加板、奇偶层露台处理、功能房报灰空间的手法，将户型面积做到最大化释放，在给予客户实际实惠的同时，间接提高了用地强度。 第三十页，共六十五页。 二、创新产品 新锐型代表户型105㎡跃复式，两室两厅双卫，可变三房，客厅挑空处理 产品升级、内部空间需找卖点 通过创新产品的研发，将购买群体进行了逐步细分，对于不同客群做出极为明显的针对性产品通路 第三十一页，共六十五页。 关于物业建议 第三十二页，共六十五页。 从目前所推热销楼盘不难看出，“产品革命时代”已经来到绵阳。不论是立面风格的变化，以及户型空间的极致化运用，已经在多个楼盘中得到市场客户的认可 依照本项目的战略发展方向，单一的舒适型和经济型产品相结合的产品构成概念已经略显疲态，而一味的跟风，打造强烈差异化与创新空间产品对于本项目的中远期发展又略显仓促 我公司建议，在本项目入市初期，以务实的产品基础，提倡经济户型舒适居家概念，运用部分创新概念思路，打造项目特性的“适度居家”产品，有效控制销售风险的同时给予后期更大的升级空间。 通过创新产品、提高产品单价而获取项目利润最大化 项目定位 物业建议 第三十三页，共六十五页。 适度居家产品方向 90㎡内2.5房 运用宽厅与灰空间结合的概念，在不改造可变空间时属于舒适度极高的2房宽景产品，客厅、餐厅、主卧景观性和房间尺寸得到最大化释放 将可变空间改造为使得房间即可变为经济型3房产品 空调板 露台 第三十四页，共六十五页。 适度居家产品示意 短面宽，长进深做法 第三十五页，共六十五页。 投资产品方向 90㎡2.5房双卫，跃复式产品 入户花园6米挑空，1楼与2楼通过露台的退台关系，形成内部空间的挑空，退让 2楼部分次卧为可变空间 入户层 二层 该类产品面宽短（不到8米），丰富产品结构。 第三十六页，共六十五页。 目前方案产品调整建议 目前的产品在面积控制