江苏徐州原香漫谷电梯小洋房项目营销推广策略.pptVIP

江苏徐州原香漫谷电梯小洋房项目营销推广策略 推广语 据北岸 观天下 突出区位价值： 坐北向南的区位优势 中央商务区，城市未来，链接世界 推广语 半城山水 一生原香 突出景观资源优势 项目三面景观拥抱 山水资源优势突出 原香漫谷自然回归的 生活方式， 2013年下半年竞争楼盘一览 绿地 · 泊林公馆 8月 9月 10月 11月 12月 新城区竞品项目预计下半年推出住宅产品约2000套，其中竞品项目洋房仅中锐星尚城推出约120套. 周边竞品项目下半年推售多为高层产品，洋房为稀缺产品;但部分楼盘在推广及销售上已抢占先机. 奥邻花园 汉源丽城 中锐 · 星尚城 150套（高层） 150套（高层） 150套（高层） 150套（高层） 约400套（小高层、高层300套、洋房100套） 约350套（小高层230套、洋房120套） 约250套（高层） 市场供应盘点 原香漫谷 约400套 下半年推售产品中， 110-119平米小三房有620套，体量最大，竞争最为激烈，其次是120-139㎡三房产品约460套。 项目 2房 3房 4房 　 80-89㎡ 90-99㎡ 90-109㎡ 110-119㎡ 120-139㎡ 140-160㎡ 泊林公馆 　 90 　 240 210 60 奥邻花园 80 80 50 110 40　 40 汉源丽城 250 　 　 　 　 　 星尚城 60 　 70 70 90 60 总计 390 250 120 620 460 160 供应主要以80-89㎡两房、 110-119㎡小三房及120-139㎡大三房为主。 供应产品分析 高层产品销售均价预估由高到低依次应为奥邻花园、泊林公馆、星尚城。 市场楼盘 泊林公馆 奥邻花园 汉源丽城 星尚城 推售 600套 400套 250套 350套 主力产品 18F高层产品： 两房：90-95 ㎡ 三房：115-130 ㎡ 四房：140-150 ㎡ 7-9F景观洋房、11F小高层、18F高层 两房：85-89 ㎡ 三房：110 ㎡ 两房：88、89㎡ 两房：80㎡ 三房：105-110 ㎡ 四房：140 ㎡ 案场报价 7000元 高层、小高层7000-7300元 预计6700 高层预计：6800 洋房预计：8000 主力户型 115-130 ㎡三房 85-92 ㎡两房 两房 105-110 ㎡ 三房 竞争分析 竞品楼盘主力客户以企业工作人员和私营业主为主； 楼盘 主力户型 主力客户群 置业目的 价值认同点 泊林公馆 两房：90-95 ㎡ 城市白领、企业职员 自住 开发商品牌、丰富的景观资源 三房：110-130 ㎡ 企业中层管理者、泛公务员客群 投资兼自住 奥邻花园 两房：88㎡ 私营企业公司职员、个体 自住 开发商在徐州良好的口碑、配套 三房：110㎡ 市区及周边县镇的 私营业主、个体工商户 自住 汉源丽城 两房： 88、89 ㎡ 行政事业单位工作人员、公司职员、个体工商户 自住 准现房、景观丰富，产品舒适度高 星尚城 两房：85 ㎡ 本地个体工商户、公司职员 自住 教育资源 三房：105、110 ㎡ 城市及县区中产阶级、企业管理人员 自住 竞争对手客户分析 市场小结 新城区今年供应量剧增，价格较平稳； 均为品牌开发商，新开项目体量较大且产品同质化严重，客户争夺激烈； 住宅发展趋势日趋高端，多数楼盘已经树立产品及价格标杆； 部分楼盘在推广及销售上已抢占先机； 本项目所属区域，价值兑现需要一定时间； 目标界定 目标下问题 目标下战略 项目目标 市场分析 项目分析 解决思路 竞争个案简析 客户分析 策略推导 项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略 总部经济园区 大龙湖环湖居住区 老城区 中央商务区 市政府 本案 本项目位于新城区昆仑大道北，秦郡路与峨眉路交汇处，大龙湖正北岸直面湖景，大龙湖环湖居住区与政务区与商务区三大热点板块交汇的显赫区位。 项目区 位分析 项目南、东南、西北方向别为大龙湖风景区、托龙山、故黄河风景带，三面景观相拥，大龙湖景观资源尤为突出！项目拥有中央园林景观、立体堆坡等多重景观 景观 资源 大龙湖风景区 拖龙山 故黄河风景带 本案 洋房户型为市面较经典的主流户型，户均面积112平米，属于较为亲民的电梯小洋房； 关键点： 户型方正通透 动静分区 双南阳台 主力户型100-120平米 原香漫谷洋房 户型 面积区间 套数 套数比 小3房 100～103 116 21.25% 3房 105～120 316 57.87% 大3房 128～140 114 20.88% 合计 546 100% 产品 户型  产品 价值 新古典主义建筑风格，外立面石材干挂，相邻户型可以合并