2022年房地产行业企业滨江集团竞争优势分析.docx

2022年房地产行业企业滨江集团竞争优势分析 1.产品与管理优势：产品力卓越，标准化管理降本提效 1.1 产品力和品牌力强，项目去化快溢价高 公司品牌认可度高，去化快。我们整理了 2021 年公司各个月份开盘的杭州项目的中签 率数据，31 个样本项目的平均中签率为 9.1%，其中 90%低于 15%，且基本上都低于当 月杭州新房市场均值。尤其是在 2021 年下半年“8.5 新政”后，9 月后的杭州新房市场 平均中签率升至 25%以上，而公司项目中签率仅 3%-17%，这也印证了公司较强的品牌 认可度。 产品体系成熟标准化程度高，标杆项目夯实品牌基础的同时不断进行创新。公司产品包 括 ABCD 四大产品类型，分别指住宅、类住宅、酒店式公寓和长租公寓，并按照装修造 价和软装标准分类，总共涵盖十六个标准版本，可满足各类消费者差异化的需求。且产 品标准化程度高，可复制性强，有利于保持产品品质的稳定性以及各个节点效率的优化。 此外公司建立了创新团队并引入大量优秀的设计单位，在建筑、装修、环境、配套、设 施设备等各个环节进行创新，保持每年都有 2—6 个新品推向市场。 产品的品牌与品质带来相较于竞品更高的溢价。在非限价的新房市场，公司产品能够卖 出更高的售价，比如 2020 年江西上饶公园壹号以近 13000 元/㎡的均价，遥遥领先上饶8000 元/㎡左右的市场均价。在二手房市场，我们跟踪的部分滨江楼盘相较于周边精品 平均有 23%的溢价。特别是在杭州以外的两个项目金华的悦虹湾和温州的金色家园的二 手房价格也能分别比周边竞品高出 19%和 17%。因此公司产品保值增值空间更大，在 新房市场更能受到客户青睐。 1.2 对内管理高效，对外合作稳定 对内通过标准化管理，在各个重点环节加强品质和时间的控制，提高人效、加速周转、 降低成本。一方面公司人均效能高，截止 2020 年末，公司房地产板块员工 1053 人，管 理项目 100 余个，平均每个项目 10 人，按 2020 年全年销售额 1363.6 亿元计算，人均 销售额达到 1.29 亿元/人。在 2020 年、2021 年克尔瑞房企人力资本价值均排行第三名。 另一方面公司周转快，拿地后方案确定、工程招标、营销等加快推进，能做到拿地不到 一个月，项目规划方案即可公示，在杭州拿地项目 7 个半月能达到首开，外地项目 6 个 月达到首开。此外公司建立了全项目全周期的成本控制体系，在产品定位、设计、招采、 施工、结算等方面精细化管控，并通过目标管理、动态监控、核算总结，确保工程成本 在目标范围内。 对外与优秀供应总包方保持长期战略合作，保证工程质量和产品品质稳定。公司在设计、 施工、材料、设备等方面均有稳定的供应商，且采用支付现金结算，无商业票据，因此 供应商更愿意与公司达成合作。公司成立二十九年来，总包单位共 9 家，均为特级及一 级资质企业，其中有 5 家合作年限在 10 年以上，最长的达 25 年以上。长期合作下形成 了高度的信任和默契，能够降低合作风险，提高开发效率，并且合作价格也更优惠。此 外公司和全国地产前 20 强进入浙江的 16 家都有合作，95%的项目均由公司操盘，并收 取一定的项目管理费（一般为销售额的一定比例），根据项目是否并表及合作协议约定不 同，部分项目的项目管理费在交付前确认，部分项目在交付后确认。 内外部共同发力使得公司整体管控能力较强。2021 年中期公司营收口径的销管费率为 3.3%，操盘销售额口径的销管费率 1.4%，均处于行业低位。随着行业告别粗放的土地 红利、金融红利，进入问精细化管理要红利的时代，公司的管理能力将成为非常重要的 竞争力。 图：样本房企销管费率（营收口径）对比 2.滨江集团区域优势：聚焦杭州，深耕浙江，适当外拓 2.1 战略聚焦杭州、深耕浙江 从深耕杭州，到全面覆盖浙江并布局省外高能级城市，公司逐渐形成“三省一市”布局。 公司从成立来专注深耕杭州市场，近三年在杭州的投拓权益金额占比在 70%左右，同时 有重点地参与浙江省内和省外其他城市。在浙江省内不断下沉，2019 年布局重心在金华 （投资金额占比 19.4%，下同）、温州（11.5%），2020 年投拓侧重方向调整至宁波（8.0%）、 嘉兴（4.8%），截至 2021 年已布局浙江 11 个地级市，完成省内全覆盖。在浙江省外持 续开拓高能级城市，在 2020 年补仓南京、苏州，2021 年进军广州，逐渐形成以浙江省、 江苏省、广东省以及上海市为核心的“三省一市”布局战略，区域布局愈发均衡。 土储货值充裕，杭州货值占比达 67%。截至 2021 年中期公司累计土地储备 1426.3 万 方，同比增长 13%。土储可售货值 2780 亿元，可覆盖 2021 年全年销售金额的 1.6 倍。