上海卢湾区鲁班路地块市场研究分析.pptxVIP

第1页/共42页报告逻辑结构项目认知楼市环境周边个案定位分析开发建议第2页/共42页项目区位认知关键语：属于后世博时代，重点发展区域规划范畴，地段价值具备上升空间地块核心价值： 浦西世博园区后世博时代的规划发展是地块未来发展的核心价值。地块资源价值： 四通八达的交通优势是地块应对后世博时代区域大发展的资源价值基础。轨道交通：轨道交通4号线，规划中13号线快速干道：南北高架以及内环高架交汇处过江遂桥：卢浦大桥、打浦桥及西藏路隧道项目位置浦西世博园浦东世博园第3页/共42页区域规划认知关键语：浦西世博园规划建成滨江生态商务区成为区域投资最大、变化最大的区域规划功能：鲁班路以西形成居住、商业办公、绿化广场、滨江休闲四个片区；鲁班路以东成为现代服务业重要集聚区、滨江公共活动区。建设项目：规划建设大型绿地8万平方米、住宅31.8万平方米、商业商务楼宇62.3万平方米。本案周边：本案周边凭借便捷的交通优势，规划定位为区域地铁商务商业区。项目位置地铁商务商业区第4页/共42页周边环境认知关键语：地块四至受到高架以及原有老式建筑影响，周边区位品质相对不足项目北侧紧接老式住宅轨道交通四号线出口项目西侧为老式小区入口项目东侧紧邻高架区域当前在售高档小区（华丽家族）项目南侧受现有江南造船厂大楼遮挡第5页/共42页项目指标认知关键语：项目规划较小，同时15层的层高对于项目的品质展示也存在一定的影响指标列项指标数据基地总面积2309㎡总建筑面积11845㎡其中地上建筑面积9235㎡地下建筑面积2541㎡容积率4.0绿化率25%规划层高15层车位数量55个第6页/共42页项目认知结论关键语：本案板块步入后世博时代区域快速向好发展阶段但地块四至现状必然限制产品品质的塑造第7页/共42页报告逻辑结构项目认知楼市环境周边个案定位分析开发建议第8页/共42页政策环境分析关键语：在政府组合拳的影响下，住宅市场的政策高压已经形成。2010年调控政策具有很明确的针对性及目的性：遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得收取定金。央行年内第三次上调存款准备金率银监会：银行不得对投机投资购房贷款1加快住房建设用地供应计划编制；2促进住房建设用地有效供应；3切实加强房地产用地监管；4建立健全信息公开制度；5开展房地产用地突出问题专项检查。明确二套房认房又认贷,外地置业按照二套房标准放贷国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。央行实行差别化信贷政策上海市住房保障房屋管理局等五部门 发布“限购令”国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%1.101.122.203.184.114.133.104.154.174.194.215.26.28.59.269.2910.711月中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷国土部再次腔调加强用地管理财政部等发布通知，调整契税优惠政策一月内央行三次上调存款准备金率国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨三套房贷正式叫停二套房以住房套数界定 不再以贷款为准第9页/共42页上海楼市环境分析关键语：整体市场并未受到明显打击，在住宅受控后，非住宅物业成为需求以及提升价格的热点。回顾今年以来的政府调控，可以很明确的认知，房价并未受到政策的影响出现降低，可以预见在房价未出现实质性回落的影响下，未来政府政策仍然将以调控打压为主，房产税的试点正是政府调控的明确信号。第10页/共42页上海楼市环境分析关键语：在政策影响下，住宅市场去化量明显下滑，住宅价格的上升趋势得到了有效控制。从今年以来政府出台的主要二次调控表现看，对住宅市场去化量的打击可谓明显，在去化量明显不足的现实下，市场价格的增长得到了有效控制。一次调控二次调控第11页/共42页上海楼市环境分析关键语：具有稳定收益的经营性商业成为市场需求亮点。政策对于住宅的限制，并未阻碍投资的需求，在通胀压力下，投资逐渐转向非住宅市场，以办公市场为例，全年去化基本稳定，尤其在10月政府政策二次调控以来，办公市场去化出现了量价齐升的现状。第12页/共42页区域楼市环境分析关键语：世博的热点效应带动区域房地产快速发展，其中办公产品成为近期亮点。随着卢湾南滨江生态商务区的规划出台，凭借区域世博效应的带动效力，加之便利的交通优势，城市稀缺的景观优势，区域在2010年以来呈现快速发展的向好趋势。第13页/共42页区域楼市环境分析关键语：维持适当价差