收益还原法的基本原理.pptVIP

课后习题3 某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。 第二十六页，共六十页。 净收益按等差级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等差级数递增的公式 有限年： 无限年： 第二十七页，共六十页。 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元，收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。 第二十八页，共六十页。 ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 有限年（只有这一种情况 ？）： 未来第n年的净收益为a-(n-1)b 第二十九页，共六十页。 净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式 ㈡ 净收益按等比级数递减的公式 第三十页，共六十页。 练习 [练习1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。 [练习2]某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。 第三十一页，共六十页。 [练习3]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 用于比较不同期限价格的高低 [练习4]有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。 第三十二页，共六十页。 用于因期限不同进行的价格调整 [练习5]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。 [练习6]某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。 第三十三页，共六十页。 [练习7]某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、25万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。 [练习8]通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。 第三十四页，共六十页。 [练习9]预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。 [练习10]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。 第三十五页，共六十页。 [练习11]某出租的写字楼需要估价，目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平。而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。 [练习12]某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。 第三十六页，共六十页。 5.3收益还原法的步骤 一、搜集整理资料 1、资料收集的途径； 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取。 2、资料的整理； 在资料调查的基础上，根据样本资料的类别与特点分级别归档。 第三十七页，共六十页。 5.3收益还原法的步骤 二、确定总收益 房地产收益分为实际收益和客观收益。 实际收益：个别企业在个别的经营管理情况下的实际收入水平，一般不能作为评估的依据。 客观收益：