房地产行业所得税汇算检查应对.ppt

案例3：转让熟地 某房地产开发公司2004年以500万元的价格取得一幅地块的土地使用权，进行三通一平等基础设施建设后，于2006年初以 1000万元的价格转让上述地块的土地使用 权，发生开发土地成本100万元，缴纳相 关税费56万元、其他交易费用10万元、支 付贷款利息15万元。请计算该纳税人应缴 纳土地增值税税额。 第六十一页，共八十六页。 上海市建筑学会生态建设专业委员会主任钱振华教授 ：以小高层住宅为例，剪力墙总造价的70%，为建筑材料费用，而材料费中的20%，为钢材费用。也就是说，钢材所占总造价比例为14%。 第二十九页，共八十六页。 一位曾供职于上海某知名房地产开发企业高层的人士，昨日向《每日经济新闻》透露，钢铁等原材料价格，每年都在递增。不同的建筑结构，对钢材的需求并不相同，但基本上普通住宅每平方米的钢材使用量在50-60千克左右。 第三十页，共八十六页。 思考 FKS应公布成本结构还是公布成本？ 第三十一页，共八十六页。 第三十二页，共八十六页。 税务检查的一般流程 财务报表分析 -----税负计算 -----税负测算 -----基本情况 账簿检查 -----计花账案 凭证检查 ----- 实质与形式(招待费\工薪) 第三十三页，共八十六页。 第三十四页，共八十六页。 开发成本检查内容 土地成本分析与检查 建安成本分析与检查 间接费用的分析检查 期间费用分析与检查 隐蔽工程分析与检查 特殊项目分析与检查 关联交易业务的检查 第三十五页，共八十六页。 第三十六页，共八十六页。 期间费用---广告 1998关于房地产广告发布暂行规定 2002关于进一步加强房地产广告管理的通知 2008年广告费列支的新规定。 取得预售许可证前变相发布的广告，应按照业务宣传费的标准扣除. 西安 张辉 北京大成方略纳税人俱乐部 * 第三十七页，共八十六页。 存在普遍问题 成本、成本、还是成本！ 流程再造技术手段广泛应用 。 第三十八页，共八十六页。 稽查思维创新 转换思维角度，拓展思维空间，切换思维频道，进行思维的多极开发和领感的超级连接，驾驭创新思维的艺术，让自己的思维常新。 只有与创新相伴，才能与幸福同行。 第三十九页，共八十六页。 感受体验 切割！切割！！再切割！！！ 放大！放大！！再放大！！！ 安溪茶营销售。 第四十页，共八十六页。 下列目标任你选 合作建房 地下车库 接待样房 捐赠赞助 以路换地(a) 售后回租 自建自用 政府补助 以房抵债(b) 甲供材料 代建工程 内部认购 定金订金 Kuaiji 预缴所得税 第四十一页，共八十六页。 补贴收入应重点检查电话、宽带等通信运营商给予房地产企业的佣金，佣金的计算不仅与办理的户数有关，还与业主的缴费金额有关。 其他业务收入应关注房屋外墙面的广告位使用权收入和楼宇（小区）的命名权收入 ，一般情况收入属于开发公司，而不是属于物业公司或全体业主. 第四十二页，共八十六页。 （二）、操作层面 1、查什么？p58 2、啥样查？ 上游、中游、下游。 第四十三页，共八十六页。 (86)证据收集与固定问题探讨 第四十四页，共八十六页。 思考 1、房地产税务检查的基本方法介绍 2、成本的主要问题与证据如何收集? 3、复印件能否作为稽查的有效证据? 4、房地产造价审核结论(或鉴证结论)能否有效转化为稽查证据,即单凭上述材料是否可以作为纳税人的偷税与否的证据? 第四十五页，共八十六页。 典型案例分析 隐藏在“奇异”数据背后的偷税秘密 所谓借条隐瞒千万元预收房款 “亏损”房产商虚列成本千余万 合作建房成本检查 ----房产公司工程造价记花账 房地产企业土地成本分摊与计算 广告费怎能充抵购房款(案例) 第四十六页，共八十六页。 甲供材料的会计与税收处理? 以路桥换地的成本检查案例分析. 第四十七页，共八十六页。 筹划 第四十八页，共八十六页。 第三部分：土地增值税清算的检查 第四十九页，共八十六页。 扣除项目企业所得税与土地增值税的 差异对比分析（连接表格） 第五十页，共八十六页。 案例1、整体转让土地使用权（生地） 某房地产开发公司2004年以7