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2008 年全国土地招拍挂主持人资格考试辅导讲义 2008 年全国土地招拍挂主持人资格考试辅导讲义 土地资产管理 与招拍挂规范 2008 年 12 月·北京 - - PAGE 24 - 第一部分 土地资产管理 第一章 土地资产管理概述（一般了解） 第一节 土地资产管理的概念和意义 一、土地资产和土地资产管理 （一）土地资产 土地资产是土地自然性状及其开发利用程度等因素在经济形态上的综合反映。 （二）土地资产管理 土地资产管理的要素 土地资产管理的主体。主体是国家，各级人民政府的国土资源管理部门代表国家 和政府对土地资产实行统一管理。 土地资产管理的客体。客体是城乡土地资产，以及土地交易过程中产生的人与人、人与地、地与地之间的产权关系和经济关系。 土地资产管理的目标。 土地资产管理的方法。 土地资产管理的特点 （1）管理地位重要。（2）管理范围较广。（3）社会影响面大。（4）地域性较强。 二、土地资产管理的意义 （一）有利于建立和完善社会主义市场经济体制 （二）有利于经济社会可持续发展 （三）有利于推进城镇化进程 第二节 国有土地资产管理制度的沿革 一、土地资产属性弱化的阶段（1949－1954 年） 建国以后到 1954 年以前，国家对国有土地实行有偿使用，向国家交纳租金和有关税费。 二、国有土地行政划拨阶段（1955－1987 年） （一）制度的调整 1954 年以后，我国建立了高度集中统一的计划经济体制。使用国有土地一律由政府无偿拨给使用，均不再缴纳租金。自此，确立了行政划拨土地制度。 （二）行政划拨制度的特征 国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的行政性、使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特征。 （三）土地有偿使用的实践探索 1987 年 9 月，深圳市规划国土局以协议方式第一次向企业出让了国有土地使用权，11 月 25 日，深圳市规划国土局以公开招标形式出让了一宗国有土地使用权，12 月 1 日深圳市规划国土局又以拍卖方式出让了一宗国有土地50 年使用权。 三、国有土地有偿使用的制度确定和发展阶段（1988－2000 年） （一）《宪法》修正案及相关法律法规的出台，确立了国有土地有偿使用制度 1．1988 年，我国《宪法》和《土地管理法》先后修改，将原来的“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式转让土地”，修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地，土地使用权可以依照法律的规定转让”。1990 年 5 月国务院发布了 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以行政法规的形式，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 2．1994 年颁布的《城市房地产管理法》，首次从法律层面明确了划拨和出让供地的范围， 除国家机关和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、 水利等项目用地可以采用划拨方式供应外，其他国有土地必须以出让等有偿方式供应，并具 体明确了国有土地使用权出让，地价评估、公布和土地市场交易制度。 3．1998 年 12 月 27 日颁布了《土地管理法实施条例》，从法规上明确了出让、租赁、作价出资等土地有偿使用方式。 （二）土地使用制度的主要特征 有偿、有限期、有流动。 四、土地市场配置制度建立和完善阶段（2001 年至今） （一）市场配置制度体系的确立和完善 国务院 15 号文件成为市场配置土地资源的纲领性文件 2001 年 4 月，国务院下发《关于加强土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号）规定： 各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外， 都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上 意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国 有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。 15 号文件第一次明确具体地提出了国有土地使用权招标拍卖的范围和界限，第一次为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，是国有土地实行市场配置的第一个国家政策，成为经营性 土地由非市场配置到市场配置的分水岭，对土地资源市场配置制度的确立具有重要历史意义。 建立健全土地市场规范运行的六项基本制度 国土资源部 2001 年 6 月下发了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，强调建立健全六项土地市场规范运行基本制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度；（5）土地登记可查询制度；（6）集体决策制度。 规范了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的操作程序 2002 年 5 月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令 11 号），明确规定商