宏桂城市广场二期营销推广执行案月.pptxVIP

第1页/共62页报告体系Analyze System目标及可售物业市场及拟推物业组合二期住宅项目解析客户分析1#操盘思路营销策略组合营销费用第2页/共62页2010，宏桂城市广场目标财务目标：实现销售金额超过1亿元第3页/共62页10.23，首期开盘实现销售金额近9000万！第4页/共62页二期目标时间：2010年12月31日前完成销售金额1000万元，圆满完成2010年财务目标。第5页/共62页可售物业情况时间：2010年12月31日前可能拿到预售证的物业住宅：1#或3#楼楼栋产品面积（㎡）套数比重1#或3#楼中楼209-24242.5% 三房125-1335433.3% 109-1175030.9% 两房86-945433.3% 合计1.77万㎡162第6页/共62页可售物业情况时间：2010年12月31日前可能拿到预售证的物业商铺：电影院底层和2#（1—3层）楼栋位置面积（㎡）套数合计电影院底层商铺外铺542387.75704外铺562404.172-774合计12791.85㎡2#楼商铺一层22917.39二层201005.45三层251152.66合计673075.5㎡第7页/共62页可售物业情况时间：2010年12月31日前可能拿到预售证的物业办公：4#（3—14层）楼栋产品面积（㎡）套数4#单间38-56213合计9816第8页/共62页报告体系Analyze System目标及可售物业市场及拟推物业组合二期住宅项目解析客户分析1#操盘思路营销策略组合营销费用第9页/共62页住宅市场整体市场情况：1.市场容量：近两年商品房住宅销售面积80-100万㎡/年2.供求情况：供求 2010年1-8月份新增预售面积59.38万㎡新增销售面积48.24万㎡3.客户来源特点： 本地需求为主，本地客户购买比重占80%以上。三房需求为主，但面积需求趋小。第10页/共62页住宅市场广场区域市场情况：东方巴黎3800-3900元/㎡区域属性：行政商务集中区域地段价值：交通通达，生活配套齐全 地段价值居全城之首。维多利亚3800元/㎡龙脉华庭3500元/㎡区域价格：广场价格整体越过3500元/㎡ 为全城价格最高区域。天悦豪庭2950-3900元/㎡普罗旺斯3650元/㎡万豪锦苑3400元/㎡城市广场3800元/㎡第11页/共62页住宅市场竞争市场情况：11月之后，新入市楼盘相继开盘，抢夺客户激烈2010年7月9.3日天悦豪庭预约10.22日万豪锦苑二期预约11.13日东方巴黎预约2010年2月（春节）2010年10月2010年8月2010年9月2010年11月2010年12月2010年1月11月27日东方巴黎 开盘推192套9.18日万豪锦苑推220套10.23日城市广场推224套11月20日天悦豪庭推224套第12页/共62页商业市场整体市场情况：1.市场容量：近两年销售量商铺2-4万㎡/年2.供求情况：供求 2010年1-8月份新增预售面积8.37万㎡新增销售面积2.64万㎡3.商圈分布： 江北大道商圈，传统购物街区。 中山北路商圈，商务配套商圈。 港南商圈，片区级商圈。第13页/共62页商业市场广场区域市场情况：1.区域业态属性： 非传统购物商业街区，以商务配套商业为主。2.区域租金水平： 梦之岛一楼沿街100-150元/㎡.月，一楼内铺50-70元/㎡.月3.区域售价水平： 联邦国际一楼沿街23000元/㎡.，一楼内铺13000元/㎡梦之岛百货百迪乐国际生活馆苏宁电器南宁百货第14页/共62页商业市场可比楼盘情况：1.价格水平： 地王大厦一楼沿街20000-37000元/㎡，一楼内铺13000-18000元/㎡。 中央广场一楼沿街36000-38000元/㎡（按实用面积出售），一楼内铺18000-38000元/㎡（按实用面积出售），二楼均价10000元/㎡（按建筑面积算）2.竞争楼盘动态： 唐人街项目目前处于挖地基阶段。第15页/共62页办公市场1.分布情况： 广场区域云集贵港办公场所。2.办公物业形态： 以单间公寓办公为主，存办公的只有财富中心。3.租金和售价： 15-32元/㎡.月。联邦国际均价3811元/㎡联邦国际23.5/㎡/月4.销售情况： 联邦国际销售不理想。办公物业销售更看重品质。吉田大厦32元/㎡/月德宝大厦15元/㎡/月财富中心28元/㎡/月中银大厦3650元/㎡第16页/共62页市场小结1.住宅市场 贵港商品房住宅市场年销售量在80-100万㎡之间，以本地消化为主，价格波动较小。 2010年整体呈现供大于求的市场格局，广场板块虽为贵港地段价值的最高地，但因11月份之后，新入市楼盘集中推货，客户选择余地大，竞争激烈，价格较难攀升。2.商业市场 贵港商铺年销售量在2-4万㎡之间 2010年供大于求的局面突出，广场