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房地产行业研究：供给侧思路_寻找地产股的α 1. 为何地产研究应从供给侧切入？ 1.1 需求侧的研究框架为何在 2018 年后逐渐失效？ 房地产开发商在拿地到销售存在半年以上的开发周期下，供给必然无法 与市场需求及时匹配。在拿地到预售的时滞无法消除的情况下，房企必 须囤积一定土地储备，应对市场需求波动满足企业持续经营要求。 也正是在这样的环境下，通常理解，房地产市场中的供应通常处在相对 充沛的水平，行业的周期波动，更多是从需求端的因素引发。因此，传 统的房地产行业研究思路着重从需求端入手，这一研究视角在 2018 年 以前，是充分适用的。 2018 年以前，在需求为主导的房地产市场环境中，代表需求波动的销售 面积，直观上同步反应在价格变动上。房地产价格波动由需求侧因素变 化驱动，而驱动住房需求在短周期波动的核心因素，则是房地产市场及 金融市场的调控政策。 因此，在 2018 年前的市场中，主导房地产市场景气度的核心在于需求，进一步来看，从三到五年的房地产周期维度，主导市场需求波动的核心 还是在于房地产政策调控的变化。 2018 年后，销售面积与均价的增速出现分化，销售面积增速下行的过程 中，销售均价增速则反向变化。从调控政策层面，2017 年后调控政策持 续收紧，政策对于需求端的负面抑制效果并未体现在商品房销售量和价 两个维度。 商品房销售面积与均价增速反向变化的核心原因，我们认为