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Unit of measure * 资料来源: 景瑞房产 机密 Document Date 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 Unit of measure * 资料来源: 景瑞房产 景瑞企业发展股份有限公司 复旦大学EMBA美国考察交流会 主题: 2004年上海房地产市场趋势 目录 近期宏观调控政策 2004年上半年上海房地产市场运行基本情况 2004年下半年和未来两三年上海房地产发展趋势变化 中小型开发企业的战略研究 开发企业对当前上海房地产市场的希望和建议 中央的宏观调控政策 4月25日,央行决定将商业银行存款准备 金率在2003年8月份已经提高1个百分点 的基础上再提高0.5个百分点。 4月28日,国务院决定提高钢铁、电解铝、 水泥和房地产开发项目资本金比例。房地 产开发资本金比例提高到35%。 4月29日,国务院决定用半年时间对土地 使用进行整顿。 今年以来，金融系统防患风险，重申央 行121号文件。 消费者 发展商 土地储备中心 政府 银行 建筑商 垫资 基本建设 工程款 垫资 资金需求者 其他资金来源 资金需求者 资金需求者 工程款 土地款 工程贷款 流动资金贷款 土地一级开发贷款 土地贷款 《121文件》限制的资金流向 本质： 收紧地根 收紧银根 上海政府连续采取的调控措施 一、从去年开始，扩大中低价位商品住房的用地安排和建设。 配套销售给市区动迁居民，并在5年内不得出售，每年安排300万平方米。 定向用于农民动迁，今年开工450万平方米。 作用：平抑房价、缓和供求 二、从去年开始，降低旧城改造和动拆迁的速度。 由上年的9.9万户降到7.9万户，今年将更少。 作用：减少由动拆迁带来的矛盾和纠纷 减少由动拆迁带来的对住房市场的需求压力 三、今年4月1日，开始实施商品房销售网上备案和登记制度。 作用：解决供需双方信息不对称的问题 提供市场透明度 规范了交易行为 四、今年4月20日，开始实施期房限转措施，即限制期房在竣工交房之前的转让行为 作用：减少短期炒楼行为 撇去虚假需求 保护真实的消费需求 目录 近期宏观调控政策 2004年上半年上海房地产市场运行基本情况 商品房投资与销售角度观察 房地产市场供求关系 商品房价格变动情况 房地产资金来源情况 房屋拆迁情况 存量房产市场情况 商品房投资与销售角度观察 上半年商品房销售增速快于商品房投资增速，呈现出投资和消费双向拉动的发展势头 房地产市场供求关系 全市总体呈现供求基本平衡、供略小于求的市场格局 商品房价格变动情况 上海是预售市场，商品房预售价格才能反映房市的即时价格 本市房价持续上涨原因是什么？ ？ 567元 本市房价持续上涨原因 市场需求旺盛 动拆迁居民 市民改善自身居住 “买涨不买跌”心态 “居者有其房” 观念 成本推动 土地价格不断上升 “三材”（钢材、水泥、木材）价格大幅度攀升 两外人士购房比重占1/4。 投资性购房比重较大 03年下半年统计局、市房协联合调查，投资性购房比重在16.6%。 商品房结构不合理 市场过分集中的中高档商品房 房地产资金来源情况 2004年1-7月，上海房地产建设共到位资金978.93亿元（超过本市房地产开发投资完成额的57.8%，资金筹集能力较强），同比增长18.8%，增幅高出开发投资增长1.1个百分点。 自筹资金中，房地产企业自有资金102.09亿元，资金自有率10.4%，自有资金比重较低 413.78亿元 241.01亿元 244.7亿元 79.44亿元 房屋拆迁情况 2003年上海房屋拆迁速度比上年放缓，2004年更是明显下降。 政府批准拆迁有关数据： 房屋拆迁到底有什么问题？ ？ 国家计划控制：2003年控制在8万户以内，2004年控制在6万户以内。 国务院305号令：房产市场评估价货币化安置，拆迁居民拿到的货币款跟不上市场价格。 适宜于房屋拆迁居民购买居住的商品房数量少。如面积50、70平方米房屋数量很少。 拆迁存在的主要问题 存量房产市场情况 上海二手房市场发展迅速，其发展速度已超过商品房市场。 目录 近期宏观调控政策 2004年上半年上海房地产市场运行基本情况 2004年下半年和未来两三年上海房地产发展趋势变化 中小型开发企业的战略研究 开发企业对当前上海房地产市场的希望和建议 今年下半年房地产市场发展态势 1、市场供求总量基本平衡，从求略大于供向供略大于求转化 分析：全年需求约2600万平方米=上半年已实现1400万+下半年预计1200万