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北京城郊超大盘的创意规划思考 近年来，伴随着不断加快的城市化进程，城郊大盘开发概念开始受到市场关注。其实，从市场发展历史来看，大盘开发的实践早在 90 年初已初露头脚，其中以广州城外的华南板块为代表，包括祈福新村、星河湾等楼盘。随后一段时间，在上海、天津等地也出现了大盘开发的现象。笔者认为，这些大盘尚属1.0版，它的开发规 模比较有限，物业类型单一。而在即将到来的大盘2.0版时代，开发规模将上一个 新台阶，开发的物业类型也将呈现多元化。 在大盘开发 2.0时代，鉴于开发规模之“大”和物业类型之“全”，整个项目的运作要保持相对统一的主题，合理的规划设计成为关系整个项目成败的关键因素之 一。那么如何针对“大而全”的城郊地产超级大盘进行规划，成为专业规划人员需要面对的新课题。 作为京津新城的规划设计参与者，五合国际（5+1Werkhart Internatio）na在l 实践的基础上进行了积极的思考与探索，对超级地产大盘的规划模式进行了总结。以下主要以京津新城的规划为例，笔者提出一些现实可行的经验，希望能对同行业者和相关市场参与者有所裨益。 经验之一：区域经济与地理区位的综合研判 超级大盘的前期定位对于整个规划过程的总体指导作用是至关重要的。其定位在很大程度上就决定于对区域经济与地理区位的研读和判断。对于很多的规划设计人员来说，往往容易忽视这一点。 经过二十多年的快速增长，中国经济处在寻求新增长点的转折时期。在过去的二十多年中，珠三角和长三角成为驱动国内经济发展的双架马车，并且形成了一定的区域协同效应。在未来的经济发展之路上，环渤海经济圈开始以经济增长第三极的面貌为中央政府所关注。作为环渤海经济圈的重点城市天津面临前所未有的发展机遇。 京津新城的规划之初，仅仅是从充分挖掘当地地热资源的角度出发，建设一个 温泉度假的旅游地产。在当时，这样的定位无可厚非。然而，如果将天津宝坻放在环渤海经济圈的角度，无疑这样的规划并不具备相应的战略优势。不能对战略优势 进行及时把握，规划设计就失去了前瞻性，同时也将失去发展的生命线。 与此同时，北京和天津的城市融合趋势开始显现。处在北京和天津之间的一个 区位，宝坻的新城项目定位自然不能脱离这一趋势。北京逐渐淡化经济中心功能， 重点强调文化和服务，这样的定位为周边城市的经济发展留下了余地，尤其是为以第二产业为经济重点的天津的发展提供了充分发挥的空间。而宝坻距离北京约 100 公里，距离天津约 50 公里，如何结合京津两地的优势，应该成为定位的首要问题。 基于对区域经济和地理区位的综合考虑，宝坻的京津新城定位逐渐深化明确， 即与天津的工业化城市特点相互补，提供生活和服务配套；同时与北京的文化休闲 特点相融合，提供比较高档的生活休闲度假设施。这种自上而下的定位确保了规划 的战略前提。 经验之二：“城”的规模和“市”的功能相结合 对于城郊大盘，来说如何从城市设计的角度来进行规划，是一个自然的选择。但是，如何在远离中心城市的郊区来设计一个城市，需要解决的一个重要问题就是 避免使其成为通常意义上的“睡城”。 简单的说，五合国际采用的解决办法就是在给项目赋予“城”的规模的同时，更 要强调赋予其“市”的功能，使其保持城市维系所需要的生命活力。在城市规划过程 中，往往需要解决六个空间问题，包括居住空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育 空间、医疗保健空间、工作就业空间等。这些空间的合理布局，方能组成一个有机城市。五合国际对整个京津新城项目的规划也正是基于类似的思考逻辑，对新城用 地进行五大板块的划分，穿插了以上六大空间功能。 经验之三：优势资源的整合再造和充分渗透 在超级大盘的开发过程中，对当地优势自然资源的合理利用和充分挖掘是非常重要的。在京津新城的规划设计中，五合国际考虑了宝坻的地热温泉资源，并将这一优势资源主题贯彻渗透到整个京津新城的规划设计全程。 在京津新城项目的定位之初，地热温泉资源是立项的重要基础，可见这一资源对于项目的独特地位。如何利用这一优势资源，应该成为规划的点睛之笔。五合国际在规划设计时，主要从三个方面对优势资源进行整合利用： 其一，营造全局大景观。五合国际在规划设计中，积极引入温泉水资源，开创了 170 万平方米的水景面积，使得周围建筑群体与水系相隔交错，和谐有机地融为一体，形成优美的居住环境，提升了地产价值。 其二，布局高档旅游设施。鉴于当地温泉水的优良品质，引入高档旅游设施， 可以增加旅游吸引力，对京津新城生活休闲氛围的形成具有积极的促进作用。 其三，构筑围合式交通骨架。在规划设计过程中，水资源对各个板块和不同档 次的住宅小区的分割构建了京津新城的围合式交通骨架。这样一方面让不同类型的 建筑在不同角度都可以充分享受水景资源，为微观水景的再造提供便利；另一方面， 水路围合式交通保证了高档住宅的相对私密