上海南汇大富苑策划提案.docxVIP

目录 一、项目状况 二、产品剖析 三、项目SWOT剖析 四、目标客群定位 五、项目定位 六、营销推广策略 七、销售履行及人员配置 一、项目状况 详细建筑指数见下： 基地面积：21344m 建筑总面积：35208m  2 2 （多层面积：10696m2，高层面积：16216m2，商场面积：7208m2，办公面积：1088m2） 建筑占地面积：6148m2 容积率：1.65 建筑密度：28.8% 绿化率：37.1% 灵活车停车位：135辆 非灵活车车位：380辆 总户数：226户 地下车库面积：1550m2 二、产品剖析 本项目——《豪富苑》是一个集住宅、商店、办公于一体的综合性项目。其中， 2 住宅是主要物业种类，总建筑面积约26900m左右，占总开发面积的75%，其次为一层商店，沿康沈路而设。并还有少量办公楼。 项目东面对水——咸塘港。咸塘港是一条天然河流，但目前污染严重，水质较 差，因咸塘港已列入周浦政府河流整顿的重点项目，不良状况将有所改良；西面为 康沈路。康沈路是连结周浦与浦东新区及南汇其他镇的交通要道。在本项目地块康 沈路西端有一个交通路线的集中站点，停靠的公交线路及专线车通达上海浦东新区、 市区人民广场、徐家汇的中心地带；南面为祝家港路，北面为汤木桥路，向周浦纵 深地域延长。 2 项目总体规模不大，约35000m左右。但规划上着重绿化环境的创建、设置亲水 平台。项目以多层、小高层为主要建筑形态，立面为简洁、时尚的现代风格。 三、项目SWOT剖析 为了使本项目定位及营销策略更具针对性，根据我司市场检查及对本项目产品状况剖析，本项目优势、劣势、时机、威胁状况详细如下： 优势（Superior） 宏观市场的优秀走势，为项目去化带来利好因素 上海房地产整体市场的优秀走势，是本项目未来市场销售利好的基本保证。 周浦镇区位优势 周浦镇号称浦东十八镇之首，是南汇区商业经济比较发达的中心镇。本项目位于周浦镇地区，其区位决定了项目本身影响力将辐射至南汇及浦东地区。 交通便利，四通八达 除周浦镇中心地区交通路线密集外，本项目地块所处康沈路，有大量公交路线及专线车在此建立站点，通达各郊县区、徐汇区、浦东新区及人民广场等地域，出行十分便利，是周浦镇的重要交通枢纽之一。 咸塘港——天然水景资源 咸塘港是贯通周浦地域的天然河流。在上海房地产市场上，天然水景资源素来是提升住宅小区品质的重要标志之一，临水而居是高品位生活的象征。本项目地块东面紧靠咸塘港，拥有天然的水景资源，对提升本项目整体品质拥有很大利益。 劣势(Weakness) 地块地点相对偏僻 本项目地块地点与周浦镇中心相距约有一站路，地区环境与周浦镇中心的繁荣情景有较大差距，比较偏僻。 河水污染严重，视觉效果较差 虽然本项目东面即为咸塘港天然河流，但河流污染特别严重，体现乌黑色，视觉效果比较差。因此，将对整个小区住宅品质仍旧产生负面影响。 时机(Opportunity) 周边地块进入开发阶段，带动地区人气齐集 随着紧靠本项目地块的《沈默荷兰园》、《创欣南苑》的开发，将使地区目前状况获得改良，吸引并齐集人气，形成板块效应。对本项目地区环境的改良和未来市场销售，拥有很大的积极影响。 产品总体规划思路拥有前瞻性 本项目产品规划强调绿化景观的创建、水景资源的利用，且立面为时尚、简洁的现代风格。而当地的其他同类产品仍以早期的欧式风格为主。能够看出，本项目产品规划在当地拥有一定的前瞻性。 产品开发思路拥有较强针对性 2 从本项目的户型状况来看，主要为130m左右的三房，依据当地市场价钱来剖析，本项目的主力总价约在50—60万之间。能够看出，本项目产品种类比较单调，针对性比较强。 咸塘港河流污染治理，带动地块价值上涨 根据南汇政府市政发展规划，咸塘港河流的污染现象将获得鼎力整顿，届时将从源头开始，清除污染源，改良整个水质。这一举措将极大地改良本项目住宅小区的居住品质。 威胁(Threaten) 周边个案的开发，带来强烈的市场竞争 从销售角度来看，本案周边的住宅小区的开发建设，将产生较大的市场供给 量，分流本项目的客源，进而造成正面市场竞争，对本项目未来销售带来较大压力。 四、目标客群定位 1、客群根源及组成 地区性客户 主要指在周浦镇居住、工作、经营公司的客户，这类客户是本案未往来化的主力客户。 南汇区购房者 周浦镇关于整个南汇区而言，商业繁荣、经济发达，其影响力特别巨大，辐射至南汇区整个地域，将吸引南汇取其他地区的客源进入购置。 浦东新区购房者 本项目紧靠浦东北蔡，与花木、六里地域相距不远。但上述地区目前的市场 价钱居高不下，约在6000元/m2左右。而周浦地域商品住宅价钱在4500元/m2左右， 价钱上的优势必然吸引这类地域的购房者关注并入市购置。 投资客户 从本项目所在地区来看，随着周边地区房