关于大规模旅游地产项目的经验分享.ppt

国际成功案例揭示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征 一流resort在一流资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。 定期更新旅游项目，保持新鲜度。 产品活动 组合 大旅游 高质量的 游客群 特色产业群 人口增长 城市繁荣 围绕旅游业性形成特色产业群 通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现 灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长 。 常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城 产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣 大旅游特征一： 大旅游特征二： 大旅游特征三： 大旅游特征四： 第十页，共四十二页。 旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的发展历程 城市功能围绕旅游产业延伸，商贸服务功能是核心。 旅游业兴起 关联产业群 城市功能的延伸 休闲度假新城 成熟期 发展期 起飞期 第十一页，共四十二页。 以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素 开发主体整合协调各方资源 执行多方位高起点市场推广 投资兴建完善基础设施 取舍有度的区域产业组合 保护生态自然和人文历史资产 评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与 规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观 早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值 完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量 政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌 引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度 逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才 谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。 在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。 与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。 区域定位 第十二页，共四十二页。 对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间 对异质文明的好奇 视野的开阔和见识增长、自我提高 对现实生活的逃逸、反思和整理 资料来源：世联分析；V-BAY分析 潜在的其他需求 第十三页，共四十二页。 该类项目世联工作阶段划分与工作内容 第十四页，共四十二页。 编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。 委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。 按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。 土地储备中心向计划部门申办立项手续。 需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。 申办《房屋拆迁许可证》。 委托拆迁公司进行拆迁谈判。 土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。 监督控制。 组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。 财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。 土地出让信息公布。 招商引资。 土地公开出让。 政策支持。 监督控制 监督控制 参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。 制订土地开发规划方案。 制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。 与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。 与业主签订拆迁补偿协议。 融资。 寻找合作者。 分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。 房屋拆除与土地平整。 分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。 支付土地出让金，获取土地使用权。 项目招商。 区域增值设施建设。 土地转让。 项目股权转让。 自主开发。 联建开发。 区域整体定位与发展战略研究（报告） 拆配模式以及实施策略（报告） 协助运营商与政府契约文件的准备 区域规划设计跟踪服务，包括： 协助开发商选择规划设计单位 出席规划设计汇报沟通会议 基于规划方案的专题研究 区域营销战略与策略（报告） 土地出让计划（报告） 招商服务，包括： 撰写项目推介书 梳理资源，筛选主力招商对象 协助客户举办项目推介会 协助土地转让/股权转让。 前期工作的评估、调整。 协助客户与招商对象之间其他方式的沟通 整体定位与发展战略研究（报告） 启动区与物业发展建议（报告） 营销策略（报告） 营销执行顾问服务 世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同工作阶段可能面临的不同问题 前期规划、审批阶段 一级开发 土地出让 土地转让 二级开发 政府 开发商 世联 服务 第十