地产中介行业发展历程与趋势.pptVIP

撞单原则 1 保证公司制度最大化 2 双方业务员所属经理充分协调沟通 3 严禁恶性竞争,否则双方分行经理均受罚 4 如有异议, 向区经协商处理 冲突仲裁(撞盘落定) 先下定者 价高者 反签者 针对业主 90M2以下物业会降价 —供大于求 针对业主 90M2以上物业会降价： 1、交易成本 2、获利变现 针对客户 A、 90M2以下物业会涨价—回报率 B、 90M2以上物业会涨价—物以稀为贵 七、成本控制与预算 开源节流是企业永远的话题; 中介公司成本结构; 中介公司利润10-15%是正常的行业利润率; 中介公司规模的影响； 成本控制建议; 成本预算; 优化业务流程,提升工作效率; 开源节流是企业永远的话题 没业绩时成本很要命; 成本控制了，业绩却不能提升 业绩提升了,却赔了钱; 大手大脚不行,小手小脚不可,合理开源,科学节流 中介公司成本结构 人力成本:20% 广告成本:8~10% 门店租金:10% 后勤: (行政、人事、财务、品牌、信息、法律、高管)：10% 水、电费用：3% 耗材（纸、杯、洁具、维修）：1% 分摊（装修折旧与设备折旧）：5% 提成：28% 利润：13% LOGO “ Add your company slogan ” 地产中介行业发展历程与趋势 冯浩 一.地产中介行业发展历程与趋势 1 二手房概念 2 房地产三个级别市场划分 3 二手房中介发展历程 4 未来趋势 1、二手房概念 Pre-owned House 正确译法 Existing House Second House 错误译法 2、房地产三个级别市场划分 土地市场 → 一级市场 发展商预售楼盘→二级市场 小业主转让物业→三级市场 3、二手房中介发展历程 合同制经纪公司 雇员制(店面)经纪公司 加 盟 特点: 经纪人自负盈亏,佣金一般公司拿少数(30%-40%)， 经纪人拿多数 （60%-70%）,佣金制度五花八门，个人作战，公司多法律风险。 特点: 底薪+提成+福利 规模化、量化式 管理，淘汰率高 团队作战 特点: 形式多样化， 收取加盟费或合作 制，在北方有一定 市场。 4、未来趋势 雇员制（店面） 港式、台式各领风骚， 南派港式，北派台式 加 盟 店 二、当前环境下的思维与对策 A、房价上扬，成交活跃 B、各大中介公司不断 扩充网络 C、各大中介公司管理人 才稀缺，员工难招 D、行业不太规范，投诉多 当前环境 二、当前环境下的思维与对策 A、适度控制发展规模 B、加强培训，格式化管理 C、重视子弟兵建设 D、提倡非功利竞争 对策 三、新店选址与布局配置 1 开店常见问题 2 门店拓展标准报告 3 门店布局规划 开店常见问题 1.好店无好业绩(位置好不等于业绩好，别人好不等于自己好) 2.开业了没经理（店长） 3.经理（店长）走马灯 4.好位置、高成本、无回报 怎么办？选人第一位（先有人，再开店） 门店拓展标准报告 市场分析 门店拓展 标准报告 保本点测算 门店拓展标准报告 可辐射楼盘数量 可辐射户数 市场置换率 中介占取份额 对手份额 市场分析 自己空间 新开门店保本点测算 费用 序号 项目 计算方法 合计（元） 开办费月摊销额（2年） 投资明细 1 装修费 110M2×330元/M2 36000 1500 2 电脑系统 2000元/台×15台+3500×2人 37000 1542 3 电话系统 50元/台×22人 1100 46 4 空调设备 7000 7000 292 5 报警系统 4200 4200 175 6 办公设备 打印机、传真机复印机、桌椅等 10000 417 7 招牌、内部装饰等 23000 958 8 办公用品及耗材 700 29 9 其它费用 4000 4000 167 开办费合计（元） 123000 5126 投资金额总计（元） 123000×2个月押金13200=136200 日常（经营）固定费用 序号 项目 计算方法 合计（元） 1 广告费 按10月份广告计划 6400 2 人工 800/月×18+2000+6600 23000 3 水电、电话费 5000 5000 4 办公费及其他 1200 1200 5 租金 6600 6600 6 行政摊销 按22人编制考核 16000 7 开办费摊销 133000÷24期 5126 8 宿舍费用 600×2个 1200 日常（经营）变动费用 变动费用比率：28% 税费比率：5.2% 每月盈亏平衡点： 64526÷（1-28%-5.2%） 96596 分