原乡生活旅游度假小镇策划报告.ppt

风情商业街区规划理念四：街道尺度控制 锦里街宽3.5米，是适合集聚人气的尺度 文殊坊街宽十六米，难以聚集人气 锦里只需几千人便可以呈现热闹的场面 而文殊坊则需几万人才能有相似的氛围 建议步行街道宽度控制在5米 项目分期开发策略建议 项目分期建议 项目分期物业开发建议 项目整体开发周期预估 从现有市场销售速度分析，重庆主力休闲度假市场年消化度假物业量至少10万方： 仙女山片区夏季（约4个月）的销售量约为10万平方米； 金佛美庐夏季（约两个月）的销售量约为1.5万平方米； 借鉴青城山成熟市场年消化近20万方的速度，考虑到小镇配套建设的速度和初期市场启动时间问题，按照小镇现总体可售物业量规划约50万方推算，小镇3年可初具规模，整体开发约需5~6年时间。 启动阶段： 第一、本阶段为吸引休闲人群进入的阶段，需要先期打造所有的风情商业，供其休闲使用，而投入相对较少的农场、拓展训练、婚庆基地等也可以随之推出； 第二、随着休闲人群的增多，愿意驻足过夜的人也会增多，因此需要一定量的客栈，而凤凰寨客栈可以作为其中的一个特色亮点； 第三、根据高调引导的发展战略，高档的五星街酒店可以作为启动阶段的标杆型物业出现； 第四、在不断投入资金的同时，也需要售卖型物业用以平衡资金，建议推出部分花园洋房和联排别墅，而相关的公建配套设施也应随之一起打造。 发展阶段 第一、在项目基本功能框架基本成型之后，度假物业将进入一个持续热销期，将消化掉大量中高端物业，可以推出大量的洋房和类别墅产品； 第二、此时，区域价值已经有所提升，高端客群已经产生了进入的意愿，可以推出高档的独栋别墅。 建议在此阶段的后期继续整理土地 扩张阶段 第一、项目已形成强大的市场号召力，其物业的溢出价能力将得到充分体现，此时高端的度假物业将成为销售的主流，同时通过高端物业带动其它度假产品的价值，实现更高收益； 随着大量高端人群的进入，必然产生多方面的消费需求，因此在这个阶段可以推出综合性的会所。 项目分期开发图示 根据上述分期开发思路，项目总体分期开发示意图如下： 一期 二期 三期 项目分期物业开发建议 一期：两点启动（风情商业街+中高端度假物业） 地块位置：1#地块进入区域 开发物业：4+1花园洋房，联排别墅 用地面积：66667㎡ 容积率：0.76 建筑面积：本期开发5万㎡，其中花园洋房4万㎡，联排1万㎡。 户型结构：洋房以套二为主，其次是套一；联排以套二为主，其次是套三。 总户数：洋房约620，联排约100 物业 控制标准 套型 面积区间㎡ 面积细分㎡ 控制标准 洋房 主力 套一 50-90 50-55 次主力 套二 60-75 主力 套三 85-90 辅助 联排 辅助 套二 95-115 95-100 主力 套三 101-115 次主力 洋房产品形态建议 洋房度假产品建筑风格采用现代建筑材料、建筑设计手法，融入传统巴渝建筑文化元素。建筑形式可充分利用地形地貌规划休闲氛围浓郁的坡地洋房建筑。 参考峨眉山七里坪项目，依山而建，独立入户，层层退台，转角露台，顶层广场，把室内空间延伸至户外的方式，联排、双拼也可采取这种布局方式。 洋房户型建议 一层 二层 三层 四层 五层 六层 联排产品建筑风格采用现代建筑材料、建筑设计手法，融入传统巴渝建筑文化元素。 联排（及二期开发的双拼）的产品形态建议 如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？——新丽江联排借鉴 该项目除了户型面积做了大幅缩小外，还为客户提供了附加赠送的阁楼空间，如56㎡套一的户型提供两房的功能享受，深受客户群欢迎。 如何利用中小面积户型打造特色化休闲度假产品？——碧水青城小联排借鉴 70~80平方米套三的联排产品是该楼盘在区域市场的一大突破，极受客户追捧。 其特点是在较小的面积下实现户内多功能、多空间的变化组合。 联排院落平面设置建议 双院落形式 单院落形式 青城山·幸福公社项目 前后院结合的设计理念 地块 可售物业 保留物业 开发成本（万元） 销售收入（万元） 税后收益（万元） 物业类型 建筑面积（㎡） 物业类型 建筑面积（㎡） 1 花园洋房 40000 物管用房 100 14139 20828 5017 联排 10000 商业网点 500 小计 50000 小计 600 地块位置：2# 开发物业：5+1花园洋房 用地面积：11856 ㎡ 容积率：0.8 建筑面积：9485㎡ 户型结构：以套一为主，其次是单间，跃层的套二户型作为辅助。 总户数：约250户 户型 控制标准 面积区间（㎡） 面积细分（㎡） 控制标准 单间 次主力 25-40 25-30 主力 31-35 次主力 36-40 辅助 套一 主力 41-60 41-45 次主力 46-50 主力 51-55