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2009年10月 旅游地产开发模式及开发要点分析 旅游地产的理论基础 Part One 旅游功能的三层论 旅游功能三层论 旅游功能 旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。 第一层次 第二层次 第三层次 观光旅游 娱乐体验 休闲旅游 自然人文 景观游览 游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪 休闲、会议、疗养 、宗教朝拜 资源主导型 娱乐项目型 特色资源为主的综合型 颐和园 迪斯尼 避暑山庄、布达拉宫 旅游功能 不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。 同质竞争化 档次竞争化 差异化竞争化 功能层次 功能定义 旅游功能 发展类型 典型案例 竞争特点 背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。 国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级 观光旅游→休闲旅游→度假旅游