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浅析稳房价背景下金融职能回归 　　【摘要】本文在稳房价的背景下，分析了房价上涨的原因，介绍了金融发展的作用，从金融发展回归实体经济和金融开发创新产品两方面探索金融发展新阶段的职能回归，并提出了政府保障措施。 　　【关键词】稳房价;金融职能;实体经济 　　我国房价自2000年至今一直保持着增长的总基调。货币化分房制度使房价在2004年产生18.7%的同比暴涨，a股牛市带来2007年房价的井喷式增长，虽然2008年金融危机带来房价的短暂下跌，但出于金融危机后对超发货币的消化需求和在大规模经济政策刺激下，2009年全国房价同比上涨22.4%。之后，在房地产去库存，政府城市建设的寻租行为等持续作用下，房屋由商品属性转化为商品和金融双属性，房价爆发式增长，“房地产泡沫”成为人们持续关注的话题。2018年后，楼市调控从紧，在房价倒挂、稳步去杠杆和防范金融风险的背景下，“稳房价”是政策基调，也是房屋回归商品属性后的必然趋势。 　　现今房价高位趋缓，房地产对经济的带动作用在扣除其对消费和投资的预支后，对实体经济的贡献和投资价值被认为普遍偏低。金融行业是房地产资金的主要供给者，庞大的私人投资需求是房价上涨的主要推动力。在此背景下，金融发展和私人投资的出路问题值得思考。 　　一、房价上涨原因分析 　　1、国民经济发展，居民收入提升 　　国家统计局报告显示，我国国民经济持续快速增长，新中国成立70年gdp年均增长8.1%。经济增长直接带动居民收入提升，2018年我国人均gni是9732美元，高于中等收入国家平均水平。我国居民储蓄率高，伴随经济快速发展对通货膨胀的担忧，居民需要合理的投资方式实现资产的保值增值，房价上涨的预期和有限的投资选择使买房成为一种优质的投资方式，从而增加市场刚需和投机交易，促使房价上涨。 　　2、政府寻租与住房政策改革 　　“政治锦标赛”背景下，政府需要通过招商引资推动城市产业发展，城市基础设施建设加重政府财政压力。政府实行土地出让，解决资金来源问题，房地产市场的膨胀带动相关建材、交通、化工等产业的发展，能够增加政府财政收入。城市发展最快的那些年，基本是由房地产拉动的，城市政府的利益追求是房价上涨的重要推手。另外，随着城市化进程加快，2018-2020年完成全国棚改任务目标的临近，各地加大棚改力度，政府货币化安置政策逐渐替代安置房安置政策，使市场对房屋需求加大，进一步推动房价上涨。 　　3、银行贷款过度支持 　　房地产是资金密集型行业，银行贷款是行业开发资金的重要来源。基于房地产具备消费、生产和投资的混合功能，对多产业能够产生协同带动作用，银行对房地产的支持是符合市场经济的趋利特性的，银行投资大量涌入房地产。房地产市场和金融市场愈加紧密的渗透，导致投机资金的追逐，房地产金融导致房屋的金融屬性逐渐取代其商品属性，成为决定房价的重要因素。银行贷款支持不仅体现在对房地产产业投资方面，更体现在其对房屋投资的贷款支持。银行宽松的住房信贷政策使投机者能够较为容易获得资金，实现市场需求，是推动房价上涨的直接原因。我们应该警惕金融支持过度，金融风险堆积和泡沫的产生。 　　4、投资渠道缺乏，房地产产业热点滋生投机交易 　　房屋金融属性的过度强调是促使房价上涨的重要原因，非理性投机行为易滋生“房地产泡沫”。社会储蓄的持续增长是经济发展的必然结果，也是投资渠道缺乏的重要表现。首先，民间资本对实体经济投资受限。市场准入门槛过高，市场竞争机制不完善，导致民间投资不足。其次表现在另类理财产品上，近几年先后出现的概念产品和艺术品市场理财投资，鉴赏门槛高，专业性要求高，挫败民间投资热情。最后，对于普通大众可理解和可操作的银行金融理财产品单一无法满足客户理财规划。资金在投资渠道缺乏中急需找到投资标的，房地产市场成为热点，为满足投资需求滋生投机交易。 　　二、金融发展的作用 　　金融是现代经济中调节宏观经济的重要杠杆。货币资金作为重要的经济资源，支撑产业发展和经济增长。金融中介基于“金融功能观”能够将储蓄和投资按照市场需求进行重新配置，引导资金流向，加快产业资本形成，推动技术创新进而影响产业结构和经济发展。金融业是市场经济发展的重要主体，金融功能发挥得好，能够使资金进入高效、先进的产业，推动技术创新，进而促进经济增长。同样地，若金融业错误地将资金投入低效和衰退的产业，不仅无法满足合理的投资回报率需求，还会挤占先进产业的资金资源，引发产业倒退，经济下行。金融发展在市场经济条件下，抛弃盲目趋利的特征，利用其价值发现的功能，引导先进实体经济的发展，才能推动中国经济可持续发展。 　　三、稳房价需金融职能回归 　　1、金融回归实体经济