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房地产销售代理企业财务管理的相关研究 　　摘要：本文对房地产销售代理企业在财务管理中存在的主要问题进行分析，以此为依据，提出加大对财务管理的重视程度，提高管理水平、在销售过程中进行目标管理、保证财务数据准确性等有效措施，旨在房地产销售代理企业通过加强财务管理的工作，为企业创造更高的经济效益，实现可持续发展。 　　关键词：房地产销售代理;财务管理;财务数据;目标管理 　　目前，我国的经济体制不断的改革，各种依附于房地产企业的销售代理企业也受到了一定的影响。由于行业内的同行较多，导致市场竞争愈发激烈，对于房地产销售代理的管理制度也不完善，加上中介行业本身就具有的问题，导致房地产销售代理业的成本支出较大，盈利能力较差。因此，房地产销售应当明确自身的工作职责，从提高自身专业水平入手，在实际的管理过程中做好企业的财务管理工作，及时发现问题的根源，提出有效的解决措施，从而促进行业的健康发展。 　　一、房地产销售代理企业在财务管理中存在的主要问题 　　（一）经营者财务管理意识不强 　　首先，大多数房地产销售代理企业的经营者普遍都存在重视销售业绩，轻视财务管理工作的现象。在房地产销售的合同签订过程或重大的经营决策中，都没有积极听取财务人员的意见，认为财务部门的主要工作职能就是简单的记账工作，只是让财务人员进行财务报账或制定财务报表等工作，没有意识到财务工作的重要性，企业的重大决策缺乏有力的依据。其主要原因还是因为房地产销售代理企业经营者的现代化管理意识不强，进而对企业的发展造成一定的影响[1]。 　　（二）营改增对销售代理企业的影响 　　虽然营改增的实施对于房地产销售代理企业来说，能够有效的推动企业的发展，但同时造成了一定的不利影响，甚至加重负担较高的税收负担会在一定程度上增加企业的经营压力，长此以往会造成较为恶劣的影响。例如，虽然营改增后减少了税收名目，由于销售代理企业的融资渠道有限，导致企业要背负的利息成本较高。另外，对于营改增政策后的业务抵扣问题，也对销售代理企业造成一定的影响。房地产销售代理企业的项目开发周期较长，需要缴纳的税收费用也相对较高。如教育配置、供电配套、政府规费、营业税等，都是开发业必须支付的费用。在项目还未完工时就需要缴纳增值税的现象时常发生，进而对企业的长远发展造成一定的影响。 　　（三）财务管理职能的实际效用不大 　　首先，就房地产销售代理企业的实际状况进行分析，普遍存在财务管理职能实际效用不大的现象，主要的工作职能停留在会计核算中，缺乏企业的经营决策、财务风险预测及财务管控工作能力，无法保证财务数据的真实性、准确性，进而无法为企业的重大决策提供依据，在房地产销售代理企业内部，没有建立严格的财务核算制度，没有贯彻相应的会计核算程序，导致会计资料及数据的可靠性不强。其主要原因表现在以下两个方面：①管理者对于财务管理的定位不高，只是进行对日常工作的会计核算，对于财务管理的智能要求较低。②许多财务工作人员没有明确自身的工作职责，导致风险问题发生时没有人承担责任，进而影响企业的实际经济收益。 　　二、提高房地产销售代理企业财务管理水平的有效措施 　　（一）加大对财务管理的重视程度，提高管理水平 　　房地产销售代理企业的领导者要意识到财务管理的重要性，在实际的运营过程中，将企业的销售与财务费用直接挂钩，加大对财务部门的管理力度，在涉及到企业重大决策的过程中，要积极听取财务人员的意见，让财务人员为企业的房产销售工作进行严格的把关，不断的调整费用支出，并制定完善的财务内控管理制度。针对有些企业担心成本过高，不敢投入的现象，逐步健全机制，通过对销售情况及企业状况的分析，利用以下两种方式，有效的提高求财务管理水平。①对销售收入的数额进行考核，让销售人员将工作的重心放在销售过程中，避免考虑费用的问题。②对支出的费用进行管理，对于必要的费用，要制定合理的计划，逐步完善费用考核机制[2]。 　　另外，要想有效防止费用没有节制的现象，就要进行以下几个方面的规定：①对费用的性质进行划分，例如，广告费、固定费用及变动费用等，尤其是变动费用不仅包括业务费，还包含与销售部有关的费用，固定费用由管理人员的工资及房租等等。②根据费用的差异，制定不同的控制方法及费率，根据合同规定进行定额控制，变动费率要根据企业的实际状况进行确定。③加强预算管理，主要就是为了解决费用结构的问题，通过加强预算管理的工作，能够对费用结构进行实时监控，并对其实际用途进行较为深入的分析。 　　（二）在销售过程中进行目标管理 　　在房地产销售代理企业的实际销售过程中，要注重以下几个关键点：①利润目标②资金占用目标③价值目标。相关的工作人员要根据以上三个目标，