主流企业拿地策略及城市投资机会分析中指.ppt

2.2.2 增强企业综合实力，积极应对招标的出让方式 土地出让方式结构将发生重大变化，招标出让方式将得到更多采用。新政之后的5月和6月，北京供成交11宗住宅用地，其中9宗以招标方式出让，仅2宗以挂牌方式出让。而1-4月正式挂牌的19宗住宅用地中，仅1宗采用招标方式。 招标方式具有针对性，不再是“价高者得”的原则，而是重点考量企业的综合实力，包括盈利能力、开发能力、偿债能力、保障性住房建筑规模等方面。所以，在招标方式普遍应用的情况下，企业应提升自身综合实力，加强企业品牌建设，积极参与保障性住房建设，建立与地方政府良好的合作关系等。 数据来源：CREIS中指数据、 表：2004-2010年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年上半年 楼面地价 (元/m2) 1901 2578 2858 3484 3779 5724 5202 招标宗数 2 1 28 31 26 4 9 地价同比 - 36% 11% 22% 8% 51% -10%（同比2009年） * 第二十九页，共五十一页。 2.2.3 结合市场需求合理定价，积极拓展土地储备和融资渠道 顺势而为，结合市场需求定价，加快资金回笼速度：认清市场形势，房企侥幸心理。历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。“现金为王”的策略会增加企业资金实力，在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。 拓展多元化融资渠道，积极拓展土地储备：目前银行信贷和公开资本市场融资难度日趋加大，但企业应未雨绸缪，积极探索票据、信托、基金等多样化融资渠道。由于2010年土地供应计划大增，加上目前土地市场竞争激烈程度明显下降，对于资金充足的优质房地产企业来说，这将是一次扩大项目储备、超越竞争对手的绝佳机会。随着行业调控政策日趋严格，开发商通过囤地谋取利润的模式将得到抑制。开发企业应综合评估自身实力和新增土地状况，并结合企业未来发展战略，合理拿地理性成长。 * 第三十页，共五十一页。 2.2.4 具体建议：密切关注意向城市最新推出地块 本次18.5万公顷的供应计划为房地产开发企业积极获取土地储备提供了良好的机遇。在扩大住宅用地供应的背景下，地方政府会积极增加土地市场供应。所以，建议开发企业积极关注政府推地动向，第一时间把握最新入市地块。 图：广州最新推出地块 数据来源：CREIS中指数据-土地库 * 第三十一页，共五十一页。 2.2.4 具体建议：迅速判断最新推出地块价值，把握投资机会 企业重点关注城市新推出地块较多，如何迅速判断地块价值，提高拿地决策的效率和科学性，对企业把握投资机会至关重要。通过地块周边历史成交地块和项目销售情况，能够迅速判断地块价值。 图：金沙洲B3725D01地块 数据来源：CREIS中指数据-土地库 * 第三十二页，共五十一页。 2.2.4 具体建议：考察周边地块从地块到项目情况 从地块规划到产品特色，能够反映该区域项目特点和销售习惯。考察从地块到项目的情况，对于把握产品特点和潜在消费群体至关重要。 图：金沙洲B3725D01地块建成项目为金域蓝湾 数据来源：CREIS中指数据-土地库 * 第三十三页，共五十一页。 全国土地市场形势分析 2010年房企拿地策略及建议 城市投资吸引力研究 目录 * 第三十四页，共五十一页。 3. 城市投资吸引力分析的意义 城市是房地产市场的载体，房地产市场是城市的重要标志与内容。房地产市场是城市竞争力的重要因素之一，如何确保城市房地产的持续健康发展，如何维持和增强城市房地产开发投资的持续吸引力，成为各城市关注的议题。对开发企业和投资商而言，在市场不确定性增大的2010年，如何评价各城市的房地产市场开发投资吸引力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为影响企业未来持续快速发展的战略性问题。 中国指数研究院从开发商和投资商的角度出发，从市场规模、成长速度、潜在需求、供求对比4个方面，全面分析城市内部不同物业类型房地产市场自身成长能力，结合对城市房地产市场投资环境的考察，对该城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价。 “中国城市房地产开发投资吸引力研究报告”是中国指数研究院自2003年以来持续开展的一项重要研究课题。本研究对于引导房地产开发企业和机构投资者跨区域开发投资、选择城市及其最佳进入时机，以及房地产开发产品结构的调整具有重要的现实意义。 * 第三十五页，共五十一页。 3. 城市投资吸引力理论框架 * 第三十六页，共五十一页。 当前形势下主流企业拿地策略及城市投资机会分析 中国指数研究院 CREIS中指数据 2010年8月 * 第一页，共五十一页。 全国土