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房地产融资方式探讨 　　 　　[摘要]房地产是我国经济发展的支柱性产业，对于促进我国经济发展，提升国民经济生活水平具有重要的作用，而随着市场经济发展速度有所放缓，根据房地产行业特殊性质，其融资出现了一系列的问题，普遍存在着融资困难、方式单一、综合利率较高的现象，文章正是基于这种背景下，首先阐述了融资的相关概念，其次阐述房地产目前的融资方式，最后针对房地产融资方式出现的问题提出合理的建议措施，以促进房地产行业的发展与进步。 　　[关键词]房地产;融资方式;融资预算 　　[doi]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.080 　　1房地产融资方式的相关阐述 　　房地产融资是指在房地产开发、流通以及消费过程中，通过货币流通或者信用渠道所进行的筹资、融资以及相关服务的一系列的金融活动的总称，包括资金的筹集、运用以及清算。具体来讲，房地产融资是房地产企业以及房地产项目的直接和间接融资的综合，包括房地产信贷以及资本市场融资等，随着市场经济的稳步发展，政府对于房地产企业的融资行为做出了更加明确的规定，在新形势下，创新房地产融资方式，拓宽融资渠道对于企业发展具有重要的意义。 　　2房地产融资方式现状分析 　　目前，房地产融资现状不容乐观，据统计，2018年，房地产开发企业到位资金整体保持高位，资金规模达16.6万亿元，同比增长6.4%，从整体来看综合融资成本较2017年提高约1～3个百分点，融资持续偏紧，银行贷款依旧是主要途径。当前房产企业普遍存在着融资困难、融资方式单一、销售資金普遍受到监管等现象。 　　2.1融资困难，方式单一，综合利率较高 　　房地产企业作为资金密集型企业，在运营过程中的各个环节都需要大量的资金，从拿地到建筑开发再到最后的竣工结算，都需要大量的资金支持，受到宏观经济政策以及房地产特性的影响，在开始进行建造之前，房地产企业需要首先拿出一部分自有资金来维持项目的运转，据统计，2018年房地产自筹资金占比增长加快，占比为33.64%，同比增长1.04个百分点，而房地产后期所需资金一般是通过银行贷款获得，2018年年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比2018年年末高5.5个百分点，可以见得银行贷款是房地产获得融资的重要途径，但是，银行贷款的门槛越来越高，一般只做满足“432”条件（四证、资本金比例30%、二级资质）的开发贷，但是自2017年开始国家实施去杠杆政策，国内部分银行已经关闭了此种融资渠道。这就导致了房地产企业融资更加困难，资金更加匮乏，贷款利率越发增加，成本也逐渐增加，从而影响了房地产企业的项目开展。 　　2.2销售资金受到监管，销售回款更加困难 　　房地产企业是通过销售商品房来获取回款的，自从2017年以来，已经有100多个城市发布了有关房地产限签、限价的相关政策，这给房地产企业带来了很大的负担，一方面，限价政策使得房地产企业的商品房收入降低，回款大幅度下降;另一方面，限签政策的颁布导致客户没有资格去银行办理商品房贷款，影响了房地产企业的回款效果。其次，国家对于房地产企业的资金监管趋于严格，建立政府、银行以及企业等多方的监管机构，加强对房地产企业的预收款管理，同时部分地区也逐步取消了商品房预售制度，全面实施现售，这也将导致房地产企业获取资金的手段举步维艰，难以维持自身的资金需求。 　　3针对房地产方式做出的探讨 　　通过以上分析，房地产融资较为困难，方式单一，融资综合利率较高，并且销售资金受到监管，因此，创新房地产融资方式十分必要，文章认为，在新形势下，创新房地产融资方式可以从以下三个方面进行考虑。 　　首先，扩宽多种融资方式和渠道，可以通过上市手段募集相应的资金，建立科学的管理机制，规范管理运营，积极做好上市准备，增强企业的实力。也可以通过建立房地产产业基金的方式募集资金，设计基金架构，引入外部的权益基金，寻求多方合作，从而可以有效地降低企业内部的资产负债率。另外，通过设立棚改基金、共有产权以及特色小镇基金，实现房地产项目表外融资与运作，同时房地产企业也可以加强与小额信贷、信托公司等有意向的公司合作，并且密切关注政府颁布的房地产政策，以便提升自身的经济效益。 　　其次，可以选择债权融资与股权融资相结合的方式来募集资金，例如通过私募地产基金，建立有限责任公司或者合伙企业，资金募集对象为市场总特定的对象，人数控制在50人左右，最终将募集的资金投入到房地产企业中，实现企业稳定运营。 　　最后，房地产企业应该摒弃传统的思想观念，寻求多个利润增长点，通过物业管理、房地产租赁等形式扩大经营业务范围，获得短期的资金收入，例如，部分大型房地产企业