宁波青林湾期观庭营销推广服务竞选书迪赛.pptVIP

不是城郊经济型别墅，也不是度假型别墅， 是城市第一居所别墅 区别与东钱湖的别墅产品，本项目具有地段及配套上的优势，在 功能定位上更注重第一居所的打造。而相比于合生国际城等经济 型别墅，本项目在定位上更高端，是市区内老别墅的升级换代产品。 定位认识三 第一百二十七页，共一百九十页。 卖别墅、卖2期 更应是在卖青林湾大社区， 是在卖宁房独特的人文生活精神 从大盘角度理解2期，从高端盘角度理解2期。通过2期的推广，将 青林湾的市场定位从现在的中端社区大幅度拔高，不仅是规模上的 第一，更应是区域内真正意义上的标竿。 第一百二十八页，共一百九十页。 第三部分 整体推广策略思考 第一百二十九页，共一百九十页。 1、推广策略应对思考 第一百三十页，共一百九十页。 如何针对 当前低靡的市场 做实效性推广？？？ 第一百三十一页，共一百九十页。 营销策略问题思考一 消费者长期处于观望状态，不肯买单 受经济环境恶劣影响，客户的预期收入将严重缩水，因此对于消费 更加谨慎。与此同时，市场整体仍处于不断下滑阶段，消费者信心 持续受损，悲观心态日益滋长。如何促动消费者，如何从心灵层面 上使其获得认同，方有可能改变现状。 第一百三十二页，共一百九十页。 营销策略问题思考二 广告效果严重下滑，推广得不到应有回报 消费者信心不足，势必造成广告效果大打折扣，高投入、无效果 的现象无法避免。在市场陷入单纯价格大战局势的时候，传统推 广策略已经不能解决当前面临的营销问题，如何令辟蹊径寻找方 法，至关重要。 第一百三十三页，共一百九十页。 营销策略问题思考三 客户促销活动不合时宜，极易带来负面影响 事实证明，在价格不断走低的竞争环境中，若非极具震撼力的价格优势， 否则大规模的促销活动不但不能带来有效的成交，同时更将激化客户的 矛盾，使之产生对项目市场口碑的负面影响。因此，在价格不具备明显 竞争优势的前提下，做好项目内功，并以鲜明主题文化魅力吸引客户， 将是脱离价格竞争层面的有效途径。 第一百三十四页，共一百九十页。 营销战略问题思考四 价格战更加激烈，市场竞争冲击不可避免 从市场发展态势来看，09年的生存环境更加恶劣。多数楼盘价格 必将不断跳水，因此，对本项目产生的冲击力将是前所未有的。怎样避免肉搏战，怎样在价格无法实现大突破的前提下继续营销，就成为推广的重点。 第一百三十五页，共一百九十页。 其他参考：东钱湖别墅项目价格(地上面积) 别墅项目 规模（户） 建筑形态 主力面积(㎡） 单价 总价 （元/㎡） （万元） 香颂湾 206 联排 270 20000 450-550 双拼 330 23000 600 英伦水岸 218 联排 232、275、290 15000-17000 300-500 东湖观邸 700 双拼 270-400 20000 650－720 联排 230-300 15000 340－500 卡纳湖谷 480 类独栋 260-350 23000 600-850 东钱湖在售联排均价15000-20000，总价在400-500万之间,送车库和地下室 双拼产品单价略高出3000元左右,总价多集中在500-800万之间 第九十五页，共一百九十页。 城市混合别墅项目价格(地上面积) 区域 别墅项目 规模（户） 建筑形态 主力面积(㎡） 单价 总价 （元/㎡） （万元） 鄞州区 上上城 56 联排 250 17500 440 东方湾邸 134 联排 259-374 13500 300-500 雍城世家 220 联排 280-300 14000-16000 400-500 双拼 363 22000-27000 800-1000 城市花园 120 类独栋　 260-330 26000　 650-850　 江北区 湖景花园 20 联排 275-310 30000-40000 890-1380 海曙区 国际经贸园 2手房 联排 170 24000 410 繁景花园 2手房 联排 210 25000 500 本项目 16 双拼 360 ? ? 284 联排 260-290 ? ? 目前在售联排产品均价14000-17000，总价400-500万,送车库和地下室 城市花园类独栋别墅单价26000元,湖景花园水景别墅单价35000元, 市中心别墅价格明显高于其他项目 第九十六页，共一百九十页。 别墅产品单价体系(地上面积) 联排 双拼 独栋、 城市别墅 2-2.3万 2.5-3万 1万 2万 1.5万 2.5万 1.5-1.8万 别墅低端市场 别墅中端市场 别墅高端市场 本项目联排(地上面积)单价20000, 双拼(地上面积)单价22000是合理的 第九十七页，共一百九