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时代骄子.商业裙楼营销定位方案 同致行物业顾问有限公司商业部 2003年6月 第一页，共三十三页。 目录 第一部分 宏观商业环境 第二部分 微观商业环境 第三部分 项目定位 第四部分 项目营销 第二页，共三十三页。 一、宏观商业环境 第三页，共三十三页。 深圳综合经济指标（2003年1季度） 国内生产总值523.82亿元，同比增长16.5% 房地产开发投资额21.13亿元，同比增长17.9% 家庭可支配收入7764.36元，同比增长2.0% 房地产销售价格总指数101.8% 居民消费性支出5656.92元，同比增长19.3% 金融机构人民币存款余额5187.02亿元，比年初增长4.7% 1～4月商服物业新增供应量175，014平方米、销售量114,087平方米 商服物业价格指数0.6% 第四页，共三十三页。 深圳商服市场特征 深圳八大商圈，南山商圈令人瞩目 专业市场和主题商城主导商服市场 社区商业发展势头良好 从营销来看，商铺营销模式积极变革 注重招商与销售的节奏把握 商家开始前期介入 返租成为吸引投资客户的有力手段 专业营销机构作用明显 第五页，共三十三页。 二、微观商业环境 第六页，共三十三页。 南山商圈 繁荣的住宅产业 大型超市百货虎踞龙盘、主题商场千姿百态 朝气蓬勃的区域性物流、交通、旅游、科学教育、商业 商服物业强劲而平稳的升值 第七页，共三十三页。 片区商业 100%公寓 桃园路 学府路 桂庙路 南兴路 常兴路 南山大道 南光路 B 姊妹城 万佳 康乐 家乐福 人人乐 愉康 西部电子城 时代骄子 曼哈 女人世界 金雅装饰 第八页，共三十三页。 片区街道状况 路段 租金水平(元/平方米) 人流量 1F 2F 南山大道 160～300 60～120 2700P/H 学府路 150～250 60～100 2500P/H 桃圆路 200～400 60～120 2800P/H 常兴路 150～300 60～100 2000P/H 南兴路 160～350 60～100 1500P/H 桂庙路 80～160 40～60 500P/H 第九页，共三十三页。 片区商业密度 第十页，共三十三页。 片区商业缺口 项目 饱和度 有效供给 有效需求 缺口值 超 市 0.97 94 96 2 家居装饰 0.92 91 96 5 五金家电 0.89 82 93 11 服装百货 0.96 88 94 6 通讯电子 0.94 92 93 1 餐 饮 0.86 82 96 14 第十一页，共三十三页。 综合评估 商场整体处在一个优良的竞争格局中，地理位置、商场规模、商场结构、硬件设施、交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准的发展方向。 第十二页，共三十三页。 三、项目定位 第十三页，共三十三页。 经营定位 以家电类专业经营为首选定位 ——如国美电器连锁、苏宁电器、铭可达家电、顺电类业态 以特色餐饮为备选定位 ——如华神川火锅城、老院子、巴蜀风 商家业态 第十四页，共三十三页。 市场定位 以 中档消费水平 为本项目的市场定位 第十五页，共三十三页。 业态定位 家电类主题商场（首选） 特色餐饮类主题商场（备选） 第十六页，共三十三页。 产品初步设计 产品 类别 分区说明 规划 区域 面 积(㎡) 面积 比率 主 流 区 白色家电类： 空调、冰箱、彩电 1/F 2200.64 68% 2/F 2407.97 次主 流区 抽油烟机、 洗衣机、小家电类 3/F 1800 26% 展示区 特色家电类 3/F 400.64 6% 家电类 第十七页，共三十三页。 产品类别 分区说明 规划 区域 面 积(㎡) 面积 比率 特 色 区 民族风味、地域风味、时代风味 1/F 2200.64 68% 2/F 2407.97 休 闲 区 主题酒吧、水吧、 咖啡吧等 3/F 1500 25% 文化展 示区 饮食休闲文化 相关精品展示 3/F 700.64 5% 餐饮类 第十八页，共三十三页。 定位总结 以家电为主选经营主题满足区域消费需求专业供给市场补缺中档消费主题商场 以餐饮为备选的经营主题特色鲜明并能强烈感受不同饮食文化的中档消费饮食城 第十九页，共三十三页。 定价方法 租金价格采用市场比较法定价，售价采用租金市场收益还原法定价。 第二十页，共三十三页。 租售价格 1F：232.00元/平方米 2F：82.50元/平方米 3F：45.38元/平方米 AVE：