天津宝坻项目营销策划报告.pptVIP

第三部分 营销模式篇 结合本项目的特殊性及深化定位，探讨全新的营销模式 跳出楼盘··· 第三十一页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 营销模式 会员卡销售 第三十二页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 营销模式 会员卡种类及表述 《实名卡》——长期型会员 设置原则 用于确实有居住需求的老人或老人亲属购买； 增加入住率，以此扩大入住人群，增加项目后期运营收入。 销售原则 卡费根据房间大小不同而不同，年费统一 特点 可退，可再提名； 退卡：采取折旧原则退卡，自然死亡与权益人更换取费相仿，按售价5%取费； 入住会员再提名：按售价3%取费，权益人可以进行会员变更，变更原因不限，但必须保证入住会员符合入住资格，同时保证提前半年向运营公司提出申请。 第三十三页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 营销模式 会员卡种类及表述 《实名卡》——长期型会员 取费标准 总年费，根据市场参照、成本及预计实现价值，以2.5万/年/户计算 第三十四页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 营销模式 会员卡种类及表述 《实名卡》——长期型会员 退费标准 第三十五页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 会员卡种类及表述 《会籍卡》——长期会员 设置原则 用于投资型客户购买； 在项目开发前期形成超卖，在项目开发后期预留10%左右的房屋用于该部分客户； 通过年费设置高于实名卡形成挤压，将该部分购卡人群转向实名卡购买客户。 销售原则 购买后不选房号，不使用不交年费，选房后即可入住 卡费相同，年费根据房间大小不同而不同 特点 可继承，可转让，可转为实名卡，不可退； 会籍卡转让时，运营公司收取成交价格的10%作为转让手续费； 如会员想长期使用，5年后方可转为实名卡，届时按实名卡的市价补足卡费。 营销模式 第三十六页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 会员卡种类及表述 《会籍卡》——长期会员 营销模式 取费标准 会费=小套实名卡房间优惠5折加价15万，考虑到灵活性和入住后支付服务费的优势，因此对比实名卡需多付15万卡费。 虽然不入住不用缴纳年费，但年费应比实名卡略高，因此入住即每年比实名卡（按户型）分别多缴纳11200元、10000元和9200元服务费，以刺激客户转为实名卡并可保证基本运营费用。 第三十七页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 会员卡种类及表述 体验卡 “体验卡”用于让有意向有实力购买的客户，真是体验入住一下“雲杉镇”，从而通过真是的感受，说服自己和儿女，购买会员卡。 数量：不定，根据具体需要体验的客户量而定。 期限：一周。 优惠：免收会费和年费。 要求，每组体验客户，只能享受一周体验，不能重复体验。 营销模式 第三十八页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 与传统住宅销售比较（以65平米为例） 营销模式 第三十九页，共八十五页。 第三部分 营销模式篇 营销模式 不是卖房子， 而是真正的卖理念、卖配套、卖服务、卖生活！ 第四十页，共八十五页。 第四部分 营销推广篇 结合项目营销模式，确定项目营销推广策略 跳出房产··· 第四十一页，共八十五页。 第四部分 营销推广篇 操作难点 需要跳出房产··· 非传统住宅立项，房产常用销售策略难以使用！ 本质已不在销售房屋，而是销售服务、销售会员卡、房屋租赁年限！ 项目属新型复合地产，在国内刚起步，消费者对于新鲜事物的接受需要一定的过程！ 第四十二页，共八十五页。 第四部分 营销推广篇 项目卖点梳理 大型养老、养生休闲社区 滨海公司大型国有企业的背景，以及强大的运营实力 交通通达性，距离北京、天津市中心不超过80公里，且紧邻高速 完善高档的社区配套，自身涵盖社区医院、酒店会所、宜老餐厅、设施农业、老年大学等诸多优质商业配套设施 园林景观： “雲杉镇”的“一轴、两带、五环”园林规划实现了高绿化率、低密度，且有空中庭院、屋顶花园 智能化设施，为所有人提供安全、舒适的生活环境 自身核心卖点 第四十三页，共八十五页。 第四部分 营销推广篇 项目卖点梳理 优质养老养生配套服务 交通便利，可随时往返北京天津之间，优质5+2生活，生态农业、高档原生态餐厅的养生卖点 孝心产品，便于周末与父母享受天伦之乐，外地人借此方便与家人团聚 各种丰富的老年人俱乐部、社区活动，享受精彩老年生活 扩展卖点 第四十四页，共八十五页。 第四部分 营销推广篇 营销策略总纲 营销策略总纲 定向营销 客户拓展 体验营销 展示策略 推广策略 营销活动 价格策略 立足北京有高端养老需求人群，在企事业单位、学校、相关俱乐部、协会拓展客群 团体体验为主、散客体验为辅，在园区内举办各种体验活动；体验卡直接入住体验 通过售楼处、看房班车、样板房、配套设施、园林景观等实景展示增强客户购买信心 通过报纸、户外等媒体宣传新养老概念，通过