中国房地产市场形势分析.pptVIP

2011年市场预测 第十八页，共四十四页。 政策预测——2011年进入政策频发期 注：供求比=1：成交/供应，上图取“成交/供应”值做供求比走势图。大于1表明供不应求 今年可能四大政策 1 2 3 4 开征房产税势在必行 预售资金监管制度将陆续跟进 土地增值税清算或将推行 房地产交易环节征收重税的可能性增大 第十九页，共四十四页。 房产税将很快在个别城市试点并逐步向全国推广。 预售资金监管在全国已成燎原之势，如果能够严格执行，将加大开发企业的资金压力，对市场造成一定影响。 9月末，房地产调控再度加码，首次明确要求加快房产税试点向全国推广。在10月底公布的十二五规划中虽少有提及房地产问题，但是却在推进财税体制改革中提到了“研究推进房地产税改革” 短期来看， 看跌房价的预期进一步增强，但影响范围和力度较之于“限购”、“限贷”等措施要小得多。 若房产税只针对超过一定面积的物业征收，房产税对自住需求影响不大。 征收房产税增加物业持有成本，可能会造成二手市场抛售量的增加。 房产税将会推高租金水平。在房价上涨预期不高，持有成本增加的前提下，持有者势必会考虑将这部分成本转嫁出去。 中长期来看， 持有不动产来抵御通胀的意愿大大增强，因此不排除宁可负担房产税而坚持持有物业的可能。 对投资投机性购房、遏制房价上涨将起到一定作用，但实际效果的大小还是要看房产税税率。 政策预测——房产税开征势在必行，预售金监管影响深远 房产税势在必行 预售资金监管影响深远 截至目前，已有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、石家庄、武汉、南京、浙江等省市出台商品房预收款监管办法。此外河南、西安、大连、常州等地在地方细则中也提到要完善预售资金监管制度，但尚未出台相关细则。” 短期来看， 在政策开始执行之前预计市场将会出现集中上市的情况； 短期内价格可能出现波动 中长期来看， 或将引起长期供应下降； 开发商转嫁成本可能将推高房价 第二十页，共四十四页。 数据来源：财政部、税务总局、国土资源部网站 土地是政府财政收入的主要来源，短期内政府缺乏执行的动力。 若房价继续上涨，政府对房地产交易环节征收重税的可能性增大。该政策漏洞少，易于执行，并且从源头上来控制市场交投行为，威力最大。 土地财政模式短期难改。 2009年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重达48.8%，再加上土地有关的税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源。 土地增值税费时费力且收益较低，难以推动地方政府严格执行。 土地增值税属于地方税种，但与巨额的土地出让收入相比，土地增值税操作难度大，短期内政府缺乏执行的动力。 政策预测——土地增值税清算短期难落地，交易环节重税威力最大 土地增值税清算难落地 对二手房市场的影响将大于新房市场。 短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量； 购房者看跌房价预期增强，将选择观望，成交量会出现明显下滑； 交易环节税收主要体现在二手房交易中，因此对二手房市场的影响将大于新房市场。 政策本身漏洞少，并且易于执行。 有消息称上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1%或者差额20%”调整为“差额30%” 。 该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），且易于执行，尤其对抑制投资/投机性购房需求效果更为明显。因为对于资金过剩引发的需求而言，最终都是要通过变现来实现的，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的。 交易环节税收威力较大 第二十一页，共四十四页。 2010年行业平均资产负债率和净负债率持续上升，三季度均达最高值； 房地产企业融资途径收窄，未来资金压力加大 10月15日，证监会叫停上市房企再融资，房地产公司在短期内通过国内资本市场再融资可能性较小。企业融资途径收窄，预计未来企业负债率将会上升和资金压力加大。 数据来源：企业公告 企业资金预测——行业净负债率上升，2011年企业资金偏紧 2008-2010年135家上市房企平均资产负债率变动情况 2008-2010年135家上市房企加权平均净负债率变动情况 第二十二页，共四十四页。 整体市场预测——2011年进入市场平稳过渡期，房价下调空间不大 2011年全国房地产市场仍将呈现平稳过渡的走势，供应有上升趋势，成交量平稳运行，但供应不足问题仍难解决，当前仍处人口红利期，需求比较稳定，房价难有较大幅度地下滑。 数据来源：中国统计局 2002-2010年全国房屋新开工面积及同比增幅走势图 单位：亿平方米，% 1980年-2009年全国人口出生率走势图 单位： % 2000年-2009年全国结婚登记对数走势图 单位：万对 供应：明年整体市场供应不会有太大幅度上升，随着2010年房屋建设速度回升，2012年供应量或将上升。