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中国REITs应用与发展研究 　　【摘要】监管层一纸通知，意味着reits将正式落地。reits能提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房产投资渠道，市场空间或高迭4万亿。什么是reits？它能否带来房产投资新时代？本文结合当前国内关于房地产投资信托基金（reits）的政策环境，对reits架构进行了概述及对比研究，并对中国reits的市场前景进行了分析研究。 　　【关键词】住房租赁资产证券化房地产投资信托基金（reits）类reits 　　一、引言 　　在业内呼吁和酝酿多年之后，监管层终于发文试点房地产投资信托基金（reits）。这意味着，面向个人投资者的公募reits产品已来到可具体落地执行的阶段。证监会和住房城乡建设部于2018年4月25日联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，该通知支持开展住房租赁资产证券化。其中，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（reits）。这份《通知》意味着住房租赁资产证券化即将全面铺开，它明确了租赁住房作为首批标准reits产品的基础资产类别之一。租赁住房reits是reits当中一个大的分类。通知中提及的试点发行reits是国际市场较为常见的reits，即公募reits。 　　国内现存的reits不是真正意义上的reits，而是类reits，它们缺少二级市场，流通性差。与直接购置实物资产的炒房相比，reits能够提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、抑制炒房和防范系统性风险具有重要意义。对于投资者而言，reits拥有回报高、风险低、流通性好三大优势。对于开发商而言，发行reits是一种有效融资的金融工具，债务负担不会增加，企业和项目的控制权和自经营权也不会丧失。据中金公司测算，中国reits市场有望达到4万亿元的体量。 　　二、理论梳理与构架解析 　　（一）内涵 　　reits（realestateinvestmenttrusts），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。reits的本质是让中小投资人参与分享大宗房地产的投资收益，帮助投资人获取物业定期租金收入和增值收益。一般只适用于商业地产，因为相于较传统住宅地产而言，商业地产的现金流更加稳定。从国际和历史的发展经验看，几乎所有reits的经营模式都是收购已有商业地产并进行出租，靠收取租金来回报投资者，而开发性投资的reits是极少存在的。 　　（二）构架 　　三、中国reits现状及发展障碍 　　（一）中国reits现状有三个突出的特点： 　　1.发行方式多为私募，公众投资人难以参与 　　在成熟市场里，如美国、日本、新加坡、香港等绝大多数为公募reits，且为权益型。而中国现已发行的产品纯粹为私募型，且以债权性质为主流。中国现在还没有真正意义上的reits，现有种类是一种类reits。 　　2.产品结构非标准化，实质多为债权类产品 　　据中金公司研究表明，真正产权明确且回报稳定、适合长期经营的优质物业，开发商往往不愿将其产权转让，进而使得多数中国式reits实为债权而非股权。 　　3.投资门槛偏高，流动性不强 　　类reits的投资者门槛比较高，以机构参与为主，最小份额100万起，大部分被机构长期持有，没有成熟的二级市场，缺乏流动性。非reits绝大部分以未来的租金收益作为证券化的底层资产，主要是通过契约性私募基金间接持有项目公司股权，进而持有基础物业产权，在固定期限届满时采取基础资产出售、发起人回购、交易流动性支持等途径实现投资人退出。 　　（二）中国reits与美国reits的差异如表1所示： 　　（三）中国reits发展障碍 　　“病因”何在？——央行行长易纲在博鳌论坛发言时表示，中国reits市场发展缓慢的很大一部分原因，是机构不愿意卖reits的资产，这部分资产难以真正进入市场。而发达市场reits的基础资产是要卖掉的，资产证券化以后这部分资产是真正卖给市场了，这样使得银行资本充足率和它的贷款会下降。 　　1.缺乏高收益资产，回报率低 　　政策上明确规定，用持有的不动产物业作为底层资产，用收益法去评估资产证券化产品，收益率很难符合资产证券化预期。现在所有的资产证券化产品都是类reits，本质上都是债，想要达到中等收益几乎是不可能的。除非降低土地价格和税费，同时提高租金，才能达到资本市场可以