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试论房地产公司的涉税风险及应对策略 　　摘要作为我国国民经济发展中的支柱产业，房地产行业的经营领域较为广泛，涉及服务、商贸、建筑等上下游共计几十个行业。因此，房地产行业涉及的税种也较多，主要包括增值税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等多个不同的税种。房地产行业是我国目前重点的税源行业之一，税收监管部门一直高度关注房地产行业的税收问题。在实施营改增后，房地产行业所面临的涉税环境越来越复杂，如何才能在现有的环境下对房地产公司的涉税风险进行全面系统的控制？本文探讨房地产公司涉税风险控制中存在的问题，剖析房地产企业节税筹划的思路，旨在为促进房地产行业的发展提供有价值的参考和借鉴。 　　关键词房地产公司涉税风险控制难点节税筹划 　　一、引言 　　房地产开发公司从征地立项、建筑施工、竣工验收，一直到最后的销售、保有环节，具有开发周期长、环节多的特征，而每一个环节都会产生不同的纳税义务，从而带来了不同的纳税风险。房地产公司的财务工作者和管理者必须结合企业的实际状况，逐一找出纳税风险并各个击破，在房地产企业内部构建更加系统、科学、完善的涉税风险防控体系。本文以房地产企业的业务流程作为研究主线，并站在企业管理者的角度，全面地分析涉税风险和税收筹划措施，为实现房地产企业的战略发展目标奠定坚实的基础。 　　二、房地产企业涉税风险分析 　　（一）房地产企业增值税涉税风险分析 　　首先是未根据相关的规定确认销售收入。有的房地产公司没有将预售证外开发的产品所获得的收入确认为销售收入，例如车位、利用已有建筑物形成的额外面积等，隐匿了账外经营收入，为企业偷漏税风险的发生埋下了隐患;还有的房地产公司将商品房用于对外投资，或者将商品房分配给内部员工，还有的将商品房作为股东的分红，这些商品房并没有视同销售行为、计入销售收入来缴纳增值税。其次是虚开增值税专用发票。有的房地产公司为了降低增值税税负，不惜铤而走险、违反国家规定，找人代开增值税发票、购买增值税专用发票;对于房地产开发项目中的园林绿化工程，有的房地产公司虚开增值税专用发票，与相应的园林苗圃公司签订虚假合同，并且购入花草苗木的价格高于市场数倍;还有的房地产公司与劳务公司签订虚假合同，虚开劳务支出部分的增值税专用发票，从而出现偷税漏税风险。最后是未根据相关的规定对进项税额进行抵扣。有的房地产公司对新购入的不动产没有根据相关的规定进行两次进项税额抵扣，而是在取得增值税专用发票时一次性全额抵扣;在房地产开发项目中，出现管理不善、被偷盗等非正常原因造成的减值损失，有的房地产公司并未进行增值税所得额的调增处理，也未转出已经抵扣的增值税进项税额。 　　（二）房地产企业所得税涉税风险分析 　　首先，房地产公司在立项环节中获得了财政性资金，但是未计入收入，引发了所得税涉税风险。这主要是各地方为了实现招商引资、加快基础设施建设、建设回迁房，一些地方政府在房地产开发公司通过招、拍、挂的方式取得土地缴纳的土地出让金后，对房地产公司进行了一定额度的返还。但是有的房地产公司在土地出让协议中并未规定资金的专项用途，造成房地产开发公司获得政府土地出让金返还款时不计入收入，这就使得房地产公司出现了所得税涉税风险。其次是房地产企业在所得税方面的其他風险。为了降低所得税税负，有的房地产公司不惜违反国家规定，在所得税税前列支虚假发票成本，或人为增加开发成本;还有的房地产开发公司将同一集团的其他公司支付的贷款利息计入开发成本，但是这些利息并未取得金融机构开具的正规的合法凭证;有的房地产公司在成本和费用的划分上存在一定的界限模糊的情况，一起核算未完工产品与完工产品的成本，甚至存在未及时确认销售收入、结转成本的情况;还有的房地产公司出现了亏损项目预缴所得税的风险。 　　（三）房地产企业土地增值税涉税风险分析 　　首先，收入确认环节的核算中出现了不准确的风险。有的房地产开发公司在房地产开发项目中，有的项目期限跨越了营改增的前后两个不同阶段，清算土地增值税时没有按照相关的规定剔除收入中的增值税，导致在计算增值额时，出现了基数不准确的风险。其次，在成本归集的过程中，出现了对费用列支不合理的风险点。有的房地产公司在项目成本的扣除环节中出现了对逾期支付的土地出让金利息、建筑安装工程费用中的部分费用重复扣除，原本应该计入营业外收入的项目在开发成本中进行扣除，而这些都应该在土地增值税清算时进行纳税调整。最后，发票管理中出现了不合规发票，引发了涉税风险。例如在审核某房地产公司的开发项目成本扣除环节中的发票时，当地的税务部门发现在往来发票中发票备注栏并未清晰地说明工程施工地、项目的名称，这明显与发票的规定不符，并不能将这些作为企业的费用扣除凭证。 　　三、应