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浅议新收入准则下房地产企业收入确认的应用 　　摘要伴隨着新收入准则全面实施时间的临近，关于执行新收入准则是否会对企业收入确认方法产生重大变化，收入确认的时间是否会因新收入准则的执行而提前，相关理论性研究均已在行业内引发了广泛探讨。作为理论研究的延展，本文主要以实务操作为侧重点，就新收入准则下实务问题进行剖析，旨在为行业内企业执行新准则提供一定可操作性的参考依据。首先，基于新收入准则的理论框架，本文对新旧准则的确认计量原则进行了分析比较;其次，对新收入准则下房地产企业收入确认的适用性及具体应用情况进行重点解读;最后，以碧桂园为研究案例分析新收入准则对房地产企业收入变化影响。本文认为，在我国现行房地产行业法律法规制度规范下，若企业满足“确定可以收到客户补偿其已发生的全部成本以及合理利润”这一条件时，是符合可以在一段时期内确认收入的必要条件，反之若无法“确定性收回”，则在新收入准则下房地产企业对收入的确认较旧准则无本质性变化，企业暂不能按时段分期提前确认收入，会计核算仍应在控制权转移时一次性确认收入的实现。 　　关键词新收入准则房地产企业收入确认 　　财政部于2017年7月修订发布《企业会计准则第14号—收入》的通知（财会〔2017〕22号），同时通知要求2020年1月1日起开始全面实施，随着新收入准则执行日期日益临近，房地产企业在新收入准则规范下如何正确进行收入的会计确认与计量，如何合理地对当期收入进行会计判断，成为新收入准则的应用研究中迫切需要解决的问题。 　　一、新收入准则与原准则对比的变化情况分析 　　原收入准则收入确认的核心条件是企业所生产商品的实质性交付，即只有当符合标准的商品转移至客户手中时，该商品具有的风险报酬随之确认转移后，才是原收入准则确认收入时点的核心必要条件。因此，在大多数房地产企业的实务中，商品房交付给客户之前，该商品房的风险和报酬尚留存于房地产企业中，因客户退房而导致预收房款返还情况尚存，导致账务处理暂不能确认为售房收入，应分具体情况计入往来类会计科目。如：对于已经网签合同的情况，计入“预收账款”;对于未签订合同，客户仅交付意向金的情况，计入“其他应付款”等会计科目。仅有当该商品房开发建造完成，并向客户交付商品房所有权时，该交房时点可作为会计确认收入的时点，并于当期确认销售收入的实现。 　　新收入准则模型将原收入准则及原建造合同准则统一整合，在收入的确认与计量，合同成本、特定交易的会计处理等方面进行了完善与修订。收入确认的核心判定条件由风险报酬转移变更为控制权转移，核心原则的调整使得合同的契约精神得以良好呈现，且可更加清晰的界定合同双方权责。同时新收入准则也分别对“在一段时间内确认收入”或者选择“在某个时点确认收入”提供了判断依据及适用条件。新收入准则建立起以合同为基础，五步法为具体应用步骤，商品控制权转移为确认核心，以及强调确定可收回成本加合理利润回报为必要条件的新收入准则模型。 　　第一，五步法模型对新收入准则的确认进行了较为翔实的论述，规范纳入了所有合同产生的收入，同时督促合同履约方履约。其具体步骤如下：一是识别与客户订立的合同;二是识别合同中的单项履约义务;三是确定交易价格;四是将交易价格分摊至各单项履约义务;五是履行各单项履约义务时确认收入。 　　第二，新收入准则模型确立后，商品控制权的实质性转移成为判断确认收入实现的核心条件。商品控制权转移的三项条件必须同时满足：一是客户可主导该商品的使用且可得到全部经济利益;二是客户可主导该商品的使用;三是企业方可确定获得付出成本及合理利润的对价。 　　第三，当商品的控制权转移至客户时，企业确认收入的方法遵循的“非此即彼”的原则，即首先判断履约义务是否满足在某一时段内履行的条件，如不满足，则该履约义务属于在某一时点履行的履约义务。其中，在某一时段内履行履约义务的条件，需要满足下列条件之一：一是客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益;二是客户能够控制企业履约过程中在建的商品;三是企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项，否则属于在某一时点履行履约义务。 　　第四，新收入准则下，对在某一时段内进行收入确认需要满足的三个条件：一是当合同执行不用再重复之前已达成的任务目标，或者在履约的同时可获得与付出成本相匹配的对价收益。例如提供交通运输服务且已按照运输里程收费。二是目前在建的商品房可以被客户方所控制。如在客户所持有的地块上建造商品房。三是所生产的商品具有定向性，归属唯一性等特征，且在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项。如客户定制产品且已不可撤销的预付全款