太原瑞信国际中心开盘期营销方案.ppt

散售任务分解表 注：大客户销售任务7800平米，销售额1.15亿。从而整盘实现年度销售任务。 　 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 合计 签约面积（平米） 1579.25 1677.04 3500 3500 3500 13756 签约额（元） 187745913 预计套数（套） 10 8 20 20 20 　 实现均价（元/平米） 13319.12 13750 　13648 第三十一页，共五十八页。 1） 项目形象推广阶段完成 自面市以来，我项目主要以形象推广为主。经过前期几个月以及9、10月份的强势推广，项目形象铺垫基本可以完成。 现在，项目工程逐步明朗，整个项目已经进入实际的销售阶段，在这个阶段，项目推广必须增加实效性、以实际销售信息作为核心，密切的配合销售以实现项目的热销。 关于下阶段推广方面的几点思考 第三十二页，共五十八页。 2） 目标客群 随着项目工程进展，项目形象逐步明朗，再结合年底写字楼自用型客户成交的高峰的特点，本阶段起北京地区销售的目标客群以自用型客户为主。 外地推广的目标客群仍主要锁定投资客群。 3） 推广诉求 本阶段起北京地区推广诉求以实效性的销售信息为主。 外地推广以投资信息为主要诉求点。 第三十三页，共五十八页。 4） 媒体组合 9、10月份我项目推广采用的多为阶段性媒体，如电台、网络、短信、直效等，这些都属于辅助性媒体，只能在项目有较强的持续性媒体（比如户外）的基础上起到锦上添花的作用，如果缺少持续媒体的支持，其效果必然大打折扣。 电台广告在10月份的投放反馈效果一般，因此建议本阶段暂不采用电台媒体。 户外作为一种区域覆盖的持续性媒体，在商务类项目的销售中起到至关重要的作用。而我项目东三环现有的户外广告牌，由于地理位置及视角不理想，反馈效果一直不好。建议重新在东三环区域找寻位置及视角更为理想的户外；同时在东四环朝阳公园桥附近增加一块户外广告，作为开盘期的一个阶段性支持。 报广及手机短信覆盖面大，时效性强，便于实效性销售信息的宣传，在开盘期可作为主要的辅助类媒体。 第三十四页，共五十八页。 5） 工地及卖场 我项目正式售楼处自落成以来，内部装饰一直比较素淡，缺乏热销气氛，需要再次包装，增加现场的热销氛围。比如可以增加热销户型排名、区域热销项目排名、促销政策公布、促销物品现场展示等。 项目再已进入地上11层施工，具备了悬挂楼体幕布的条件，建议尽快完成楼体幕布制作，以周边区域的关注。 工地围档是我项目来访的最有力的媒体，本阶段工地围档可以考虑加入商业招商信息，商业与写字楼有相通之处，商业的招商也能为写字楼招揽人气。工地围档与楼体幕布的配合，可实现对农展馆南路99%的覆盖。 项目施工防护网拆卸之后，对商业部分进行包装，以加强现场气氛。 项目样板间完工之后，对看房通道进行包装，增强客户看房时对项目的认同感。 第三十五页，共五十八页。 三段式营销策略 10月份 12月份 11月份 销售 推广 　时间：现在—11月上旬 　时间：11中旬—12月上旬 　时间：12月中下旬 任务:散售4000平米，力争大客户销售2800平米，积累有效客户300组 产品:现在打开的销售楼层及大客户特批楼层 客户:目前认购未签约客户；近期新增意向客户；目前在谈的大客户 销售策略:大折扣促销 任务:散售3000平米，力争大客户销售5000平米，新增有效客户积累450组 产品:已打开的楼层及大客户及山西推广特批楼层 客户:新增的意向客户；在谈的大客户；山西投资客户 销售策略:开盘之后项目立即提价（收折扣），一方面促使前期积累客户成交，另一方面为年底打折促销作好铺垫 任务:3500平米 产品:打开楼屋 客户:新增积累客户 销售策略:结合项目封顶、样板间开放及新年结点，大折扣结合商务产品大力度促销 推广诉求：热销及促销信息 　推广诉求：两地同时开盘 推广诉求：封顶及年底促销 户外：持续项目形象。新增两块阶段性户外广告牌 网络：时效性的销售信息。以新浪、焦点、写字楼信息网为主 活动：康辉及天鸿签约仪式 软文：亮相活动、两个大客户入驻以及项目热销信息的炒作 分众：项目亮相 工地：完成楼体幕布 卖场：重新包装，强化热销气氛 报纸：项目开盘报广 户外：盛大开盘，即将封顶 网络：两地开盘及热销信息。新浪、焦点、写字楼信息网 活动：开盘活动 软文：两地同时开盘及热销的炒作 短信：开盘热销 分众媒体：开盘热销 拓展：山西推介 工地：完成商业包装 报纸：封顶、样板间开放及促销信息 网络：促销信息 活动：封顶及样板间开放活动 短信：封顶、样板间开放及促销信息 卖场：热烈的促销气氛 11月18日开盘 封顶、样板间完成 第三十六页，共五十八页。 任务:散售4000平米，力争大客户销售2800平米，新增有效客户积累300