物业费收缴培训课件.pptVIP

对象： 无法取得联系的业主 招数说明： 业主在买房、接房时留下了个人信息，但出现欠费时，却无法通过当初资料留下的电话号码及其他途径（通过户内门机呼叫、上门催收、业主朋友转达等）及时联系业主缴费，这时就可以想尽办法，挖掘资源，利用其他途径查询到业主的联系方式通知其缴费。 第四招 地毯搜索 第二十四页，共四十四页。 可与地产联系，获得业主初期买房时在地产公司留下的电话号码，或获得购房时身份证复印件上的地址； 利用中介：新老业主通过中介进行房屋买卖交易时必定留下联系电话； 针对已接房、未装修入住的业主，可查看业主是否办理房屋租赁转让服务，登记相关信息，透过转让租赁委托人电话联系上业主； 通过业主亲朋好友、工作单位等渠道通知业主交费、获得联系方式。 地毯搜索 注意事项 第二十五页，共四十四页。 一般人在听到“欠费”二字时都比较敏感和反感，在联系到业主的亲朋好友时，希望其转达或告诉你联系方式，建议用情况紧急又为业主着想的口吻表达来电用意。比如“现在有关于房屋的重要事宜（漏水、楼下业主可能涉及赔偿）需要直接与业主取得联系，您看方便留下业主本人的联系方式吗？” 地毯搜索 注意事项 第二十六页，共四十四页。 联系业主朋友亲人时：“现在有关于房屋的重要事宜需要直接与业主取得联系，打电话一直打不通，您看您那儿有业主其他的联系方式吗？ ”（语气急切，“逼迫”对方告诉你） 联系业主朋友亲人时：“我们寄给业主寄优惠券被退回来了，业主现在联系不上，想看您那儿有没有其他的联系方式，或者其他的地址？” ( “利诱”对方告诉你 ) 地毯搜索 话术 第二十七页，共四十四页。 对象： 因房屋问题拒交物管费的客户（整改户） 招数说明: 房屋质量存在问题，业主对地产或施工方不满，可借以充当业主与第三方润滑剂，加强感情联络，博得业主信任。 第五招 统一战线 第二十八页，共四十四页。 因整改拒交物管费的客户，首先应通过服务让业主感受到物业的服务，进而获得认可和信任。 对于谈费色变的客户，可从其它角度切入。如通知业主收取邮件、通知参加社区活动、或提供其他增值服务等方式联系业主，注意在与业主的联络中一定要让业主记住并认识你，这是培养信任的基础条件。 涉及到赔付的客户，可请地产公司给予一定支持，将结清物管费作为赔付协议的处理项之一，以此促进业主缴费。对于整改过程已建立客情关系的客户，必要时可表达难处，获得业主同情。 统一战线 注意事项 第二十九页，共四十四页。 您好，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后， 物业会协助您解决这类问题。对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。 您好，这个事情，管家XX肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望您也能配合我们…… 统一战线 话术 第三十页，共四十四页。 对象： 曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主 招数说明： 某些业主对物业服务有过不好的感受，从而拒交物管费，对于这种客户，一味的催费，只会加大负面影响，而不催的话，只会使欠费金额越来越大。这时“糖衣炮弹” 法就是一个不错的选择。 第六招 糖衣炮弹 第三十一页，共四十四页。 物业催费宝典 第一页，共四十四页。 收费形势不容乐观 迫在眉睫！！！ 第二页，共四十四页。 物业管理，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 概括如下，物业管理是： 立足于服务 崇尚于管理 起源于市场 生存于收费 物业管理的概念 第三页，共四十四页。 《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规[2014]3号） 第八条 物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成： (一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等; (二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用; (三)、清洁卫生费用; (四)、绿化养护费用; (五)、秩序维护费用; (六)、办公费用; (七)、物业服务企业的固定资产折旧; (八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用; (九)、管理费分摊; (十)、经业主大会同意的其他费用; (十一)、法定税费; (十二)、合理利润。 法律解读 第四页，共四十四页。 《宜兴市物业服务收费管理实施办法》（宜价[2012]第2号） 第十三条 物业公共服务费用构成因素一般包括以下部分： （一） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等人员费用； （二） 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用； （三） 物业服务区域