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- 房地产专业名词及术语（1） 1、住宅 （1）住宅的类型 ①按照住宅层数分类可分为：低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）； ②按照住宅的平面布局分类可分为：点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅； ③按照住宅的设计特点分类可分为：内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、 跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）； ④按照住宅使用功能分类可分为：公寓，纯办楼，商场，综合楼和别墅等。 （2）共有住宅（公房）：是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售 之前，住宅的产权归国家所有。 （3）私有住宅：是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也 就是转为私有住宅。 （4）期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许 可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房 预售合同。 （5）现房：指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证 的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 （6）准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间 距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 （7）房屋的所有权：为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、 赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利 （8）房屋使用权：是指对房屋拥有享用权，拥有对房屋租进行租赁或交易的权利。 . z. - （9）房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总 和，既房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益的处分的权利。 （10）产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。 （11）大产证：指开发商首先要取得的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办 理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 2、商品房的“五证二书” (1)、房地产商在预售商品房时应具备五证： ①《国有土地使用证》 ②《建设用地规划许可证》 ③《建设工程规划许可证》 ④《建筑工程施工许可证》 ⑤《商品房预售许可证》 (2)房地产商在预售商品房时应具备二书： 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工 程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明， 并提出使用注意事项。 3、地产价格的几个概念 （1）影响房地产价格的因素 ※经济因素；※物理因素；※环境因素；※行政和政策因素； ※社会因素；※心理因素； ※国际因素 . z. - （2）价格构成：目前中国房地产的综合造价 大体上就是由13类71个项目构成。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为六个 构成部分： 第一部分：即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3 类构成了房地 价格中的土地费用。 第二部分：即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4 类到6 类，构成了房 地产价格中的建筑安装工程费。 第三部分：即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10 类，构成了房地产价格中的配套工程费。 第四部分：即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。 第五部分：即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。 第六部分：如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及 流通中的税金和利润。 （3）价格相关概念 单价：