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土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法 一、评估方法 A. 资产 根据资产评估准则的有关规定，资产评估的基本方法有市场法、收益法、成本法，市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法，市场法的适用条件 为：①存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；②价值影响因素明确，并且可以量化。收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法，收益法的适用条件为：①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；②未来收益可以正确预测。成本法即是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额为被评估资产评估值的一种方法。成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。 根据上述评估方法定义及适用条件，委托方的资产拟土地征收涉及的资产及损失，目前在市场上很难找到具有可比性的参照物，据此不适用市场法；其土地征收资产所带来的效益与企业的经营收入之间很难分割，更不可能有稳定的比例关系，据此不适用收益法。依据本次评估特定目的和继续使用的基本假设，以及评估对象的特征和价值类型，本次资产评估主要采用成本法，成本法评估结果可以较好地反映了资产持续使用的价值，成本法其基本计算公式为： 评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值 或，评估值=重置价值×成新率 各类资产的评估方法简述如下： 1、关于设备类资产的评估 评估值=重置全价×成新率 （1）重置全价的确定 ①国产机器设备和电子设备：以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部 2013 年出版的《中国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网上查价。 电子设备主要根据网上寻价，同时根据电子设备的市场动态、下浮情况分析、计算得来。对于已停产、市场上无相同新商品出售的设备，采用二手市场价评估。 运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价值，确定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费。 安装费率的确定：根据设备的精度要求、安装的难易程度，确定一个适当的比例；不需安装设备不考虑安装费。 对价值较高的设备，根据其合理的安装调试周期（月份），按照中国人民银行公布的贷款利息率，计入资金成本。 运用公式： 重置全价=现行市场参考单价×(1+运安调试费率)+资金成本 ②进口机器设备：根据替代性原则，凡国内有替代的单台设备，按国内类似设备进行评估；无国内替代设备的项目，查询收集该设备 FOB 价（离岸价）或 CIF 价（到岸价），或根据进口设备的购置原价，考虑进口国或地区通货升贬情况、汇率变化及国家规定的税费等因素再计算国内运费、安装调试费、资金成本等费用，由此确定其重置成本。 重置成本=（FOB 价+途中保险费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税 +银行及其他手续费+国内运杂费+安调费+工程建设其他费用+资金成本及其它合理费用 及：重置成本=CIF 价×基准日外汇汇率+进口关税+银行及其他手续费+国内运杂费+安调费+工程建设其他费用+资金成本及其它合理费用 ③车辆重置全价：根据现行市场成交价格，加上购置附加税和牌照等费用计算得出。 （2）确定成新率 依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术档案、现场考察，从设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面综合考虑其损耗，从而确定尚可使用年限，计算提出年限法的成新率，年限法的成新率计算公式为： 成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%； 成新率=（经济使用寿命年限-已使用年限）/经济使用寿命年限]×100% ①专用设备：本次评估的机器设备主要为化工专用设备，已全面停产一年多，老的生产线因工艺落后已停产多年。根据化工设备的特点，特别是烧碱化工的强腐蚀性，设备停产多年以后基本已报废，对于 2012 年 6 月停产的两条新建生产线需要考虑由于停工造成的实体性贬值，以及行业产能过剩、企业现状、未来生产经营