某地产武汉某地产高尔夫别墅项目整体营销方案P易居.ppt

突出精神层次尊享， 弱化产品劣势与弱点， 紧紧跟随客户心理需求， 打造武汉独一无二的超高端项目。 项目发展研判 第六十三页，共一百二十八页。 Where are the methods 寻找满足精神欲望的方法 从精神层面下手，仔细研究客户心态，找到项目的最大利益点，着重进行适合的营销方法，就一定可以开启项目的去化法宝 第六十四页，共一百二十八页。 重新进行案名推广及调性的定位 确立营销方向 弱化：改变原有单体别墅散落在社区中的形象，结合后期四期联排别墅蓄水，建立整体“独立别墅区”概念。 强化：突出万科独栋大别墅的高端性，强调品牌价值和出身尊贵的独特定位。 第六十五页，共一百二十八页。 主题概念 组团推广名 万科高尔夫活性别墅群 主推概念 活性别墅生活 广告推广语 世界观从这里形成 第六十六页，共一百二十八页。 坚持走高端别墅特殊的营销通路与方法 确立营销方向 外地资源营销 异业联盟营销 奢侈品牌营销 资源共赢营销 第六十七页，共一百二十八页。 确立营销方向 客户心理需求 主要营销方向 辅助营销方向 尊贵感 外地资源营销 资源共赢营销 现场尊贵包装 产品细部包装 软性产品升值 时尚感 异业联盟营销 时尚活动配合 客户资源联动 稀缺感 推广宣传炒作 奢侈品牌营销 第六十八页，共一百二十八页。 营销节奏铺排 3-4月 时间 独栋别墅 强力销售＋联排蓄水 销售 节奏 推广 主题 项目卖点阐述 别墅区概论导入 别墅尊贵感宣传 阶段 目标 营销 侧重 资源共赢营销 建立项目形象，完成蓄客目标 促进销售 持续销售 有效去化 5-7月 联排别墅开盘销售 独栋别墅持续销售 8-12月 别墅区持续销售 异业联盟营销 奢侈品牌营销 外地资源营销 第六十九页，共一百二十八页。 3－4月营销节奏总指导思想 导入万科独立别墅群落的概论，给予市场新的刺激点，建立区隔市场形象的楼盘品质； 配合周边资源进行一系列的事件的联合营销，炒热这个区域及高尔夫球场； 宣传节奏： 宣传主题：活性别墅区概念； 渠道营销节奏： 多种渠道立体组合； 通过多资源组合营销； 第七十页，共一百二十八页。 万科活性别墅群概念的提出 1、突出万科品牌，加大品牌别墅的营销力度 2、活性的概念： ※高尔夫绿地是一种活性的绿色草坪，它是大自然的馈赠，同时也是目前提倡的“活性生活”最好的演绎。 ※紧邻金银湖生态区，与湖毗居，也是一种活性自然生活的演绎。 ※“活”代表有生命，它会成长，有积淀和沉淀，会成熟。当这个片区的价值及高尔夫球会的发展成熟后，这个高尔夫别墅的升值也是必然。 推广主题 参考案例 营销主题 活动配合 通路选择 第七十一页，共一百二十八页。 推广主题 参考案例 营销主题 活动配合 通路选择 稀缺感——资源共赢营销 参考案例 观澜湖高尔夫别墅 观澜湖别墅在全国高端高尔夫别墅中可谓佼佼者，其价值体现在 第一观澜湖获得了WGC连续十二年的承办权，观澜湖这种人文基础是在深圳市所有的楼盘里面是不可复制，不可超越的。 第二，观澜湖成为世界第一大球会，这个球会的品牌价值越高的时候，人文交织越高的时候，观澜湖别墅所升值也是必然。 球会所承接的赛事越有影响力，球会知名度越高，其别墅的市场认同度及价值也越高。 第七十二页，共一百二十八页。 推广主题 参考案例 营销主题 活动配合 通路选择 稀缺感——资源共赢营销 与球会资源共赢 金银湖高尔夫球场的价值如果被放大，直接的受益者将是高尔夫城市花园的别墅区。 共赢策略 由万科牵头，结合高尔夫球场在武汉举办一次较大规模与影响力的高尔夫球赛，并共享尊贵客户资源。 凡是购买高尔夫别墅的业主，均可以获赠高尔夫球会会员资格一年。可以免费打高尔夫一年，并和高尔夫球会交换客户名单。 第七十三页，共一百二十八页。 推广主题 参考案例 营销主题 活动配合 通路选择 稀缺感——资源共赢营销 与马场资源共赢 马场经济，一向是区域经济发展的巨大推动力。而马场资源，可以利用起来联合营销，取得共赢。 共赢策略 由万科牵头，与东方马城举办一次较大规模与影响力的赛马会，并共享尊贵客户资源。 凡是购买高尔夫别墅的业主，均可以获赠马场会员资格一年。可以免费在马场享受服务一年，并和马场球会交换客户名单。 第七十四页，共一百二十八页。 推广主题 参考案例 营销主题 活动配合 通路选择 稀缺感——资源共赢营销 活动配合 活动时间：4月初 活动内容：与高尔夫球会共同举办“全国高尔夫邀请赛”，万科高尔夫城市花园贯名，并在高尔夫五星会所举办新闻发布会。 活动效果：提高万科高尔夫别墅群的市场知名度，并加强高尔夫别墅区的品牌号召力度。 第七十五页，共一百二十八页。 推广主题 参考案例 营销主题 活动配合 通路选择 稀缺感——