商业地产营销策划定位报告案例.ppt

个案名称 定位说明 主力业态 目标消费群 世正爱丽安 韩国商品百货中心 百货中心 韩籍人士及喜欢韩国商品的国内消费者 青岛工艺品城 工艺品专营店 专营店 工艺品贸易买卖双方 宝龙城市广场 国际消费体验中心 主题商业＋MALL 过境的旅游客群＋周边的居住人群 利群集团 城阳购物广场 超级市场 连锁超市 当地居住人口 国际服装城 服装品牌专营店 专营店 服装贸易买卖双方 中韩小商品城 中韩小商品批发市场 批发市场 经营中韩小商品的买卖双方 4.2 总体定位推导 4.2.5 竞争对手的定位及主力业态 第四十五页，共一百零三页。 宝龙城市广场是由宝龙集团投资25亿元打造的游乐主题MALL。项目位于青岛城阳区政府南，青岛新天地旁。项目占地20.6万平米，建筑面积55.4万平米。宝龙城市广场共设有12个顾客出入口，160多部自动扶梯，16部观光电梯；拥有地下停车位2450个，地上停车位680个，6条双车道车辆出入口。 4.2 总体定位推导 4.2.6 对宝龙城市广场的特别研究 第四十六页，共一百零三页。 宝龙城市广场的定位是以： 定位以旅游为核心功能，集游乐、娱乐、购物、美食、运动、休闲、商务、文化、酒店、办公等十种功能于一体。 在经营内容上涵盖了大型百货、超市、品牌专卖店、主题街区、专业市场、影院、美食广场、五星级酒店、休闲娱乐中心、民俗风情旅游以及汽车4S店等热门行业。 各种优势资源的全面汇聚，将吸引“ 全客群、全龄层、全天候” 的消费群体到宝龙城市广场体验一站式快乐消费 4.2 总体定位推导 4.2.6 对宝龙城市广场的特别研究（续） 第四十七页，共一百零三页。 宝龙城市广场的商业规划： 分别引进时尚百货、生活超市、数码电器、精品建材四大业态， 每个楼层均设置不同的消费主题，次主力店穿插其间，营业场所和公共空间交融一体。 游乐与景观设计是青岛宝龙城市广场最突出的特色： 宝龙集团斥资3亿人民币打造世界顶级游乐项目，以地下一层中心游乐广场为核心，结合业态规划，分布在城市广场的各个楼层均有主题游乐项目 建成后青岛·宝龙城市广场将成为国内最大的以游乐为主题的SHOPPINGMALL。 4.2 总体定位推导 4.2.6 对宝龙城市广场的特别研究（续） 第四十八页，共一百零三页。 各层业态构成 地下一层主题：游乐广场与民俗风情游 地下一层建筑面积12.8万平方米，其中地下停车场面积9万平方米，共2450个停车位；经营面积共3.8万平方米，主力店由中心游乐广场和表演展示广场组成，沿着地下生态河景观水系，设计为“民俗风情游”线路，经营项目全部为民俗特色商品，店面装修、陈设、服饰等全部还原历史原形。建成后，将成为青岛旅游的一大亮点，为宝龙城市广场带来丰富的旅游消费人群。 一层主题：宝龙名殿 一层建筑面积10.7万平方米,经营项目将体现宝龙城市广场的整体定位，四个主力店区域分别引进时尚百货、生活超市、数码电器和精品建材四大主力业态，景观步行街、环球名廊等区域主要引进各类一线品牌消费品；一层还规划设计了酒吧一条街，体现城市夜生活主题；酒店公寓底层分别经营高档酒楼和汽车4S店。 4.2 总体定位推导 4.2.6 对宝龙城市广场的特别研究（续） 第四十九页，共一百零三页。 二层主题：魅力女人街 二层建筑面积9.6万平方米，主要经营各种品牌女装与女性消费品，包括精品鞋城、箱包世界、婴童用品、玩具城堡、饰品主题街区、美容美发美甲专业街、化妆品、纺织品、花卉礼品及美容美体健身机构等；电器城与建材城中间区域，主要经营手机、音响器材、小家电等项目；酒店公寓二层分别经营高档酒楼和洗浴中心。 三层主题：绅士名流馆 三层建筑面积9.4万平方米，主要经营男装与运动休闲服饰、文化体育用品、箱包皮具、豪华影院、大型书城、音像制品、工艺美术及其培训机构等；酒店公寓三层分别经营KTV、和洗浴中心项目。 四层主题：家居美食世界 四层建筑面积8.5万平方米，主力店包括大型家居广场和生态美食广场；美食广场外围还将规划一个韩国城，全部采用韩式风格设计，引进韩国本土商业，服务于旅居青岛的20万韩国侨民。 4.2 总体定位推导 4.2.6 对宝龙城市广场的特别研究（续） 第五十页，共一百零三页。 4.2 总体定位推导 4.2.6 对宝龙城市广场的特别研究（续） 第五十一页，共一百零三页。 北青岛【中央商业公园】 ——区域教育、商务、购物、文化核心区 4.3 项目总体定位及诠释 4.3.1 本地块总体市场定位 第五十二页，共一百零三页。 青岛政府、城阳区政府共同承担的城市发展的历史使命，未来青岛城市发展的出路以及城阳向城市辅中心转变的机遇 基于北青岛的规划理念以及中央商业公园商业模式的特征，成为区域市场的四大核心区是我