绿城集团杭州玫瑰园二期营销策划实施方案.docxVIP

玫瑰园二期别墅 营销策划书 目录 一.项目概述 1.发展背景 2.地理位置 3.主要经济技术指标 二、产品分析 (一)情节的质量 1.地块质量总结 2.区域配套设施 (2)产品特点 三。市场研究和分析 (一)杭城别墅产品发展回顾与展望 (2)竞争性房地产的调查与分析 (3)目标市场 (四)目标市场消费特征分析 四。市场战略 (一)总体战略 (2)塑造房地产形象 (3)房地产促销的主要口号 广告计划 (1)广告原则 (2)广告目标 (3)上诉的焦点 (4)媒体选择 (5)其他沟通方式。 不及物动词销售执行 玫瑰园二期别墅营销策划 序 本营销策划书，基于玫瑰园二期别墅的地块品质分析、产品特性分析、市场背景分析、目标客户需求特征调查分析，进行项目的目标客户源定位、产品定位、广告定位、价格定位，制定项目的营销策略、广告策略、方案等。，并为项目公司和广告设计师进行营销和广告设计提供参考和依据。 一.项目概述 1.发展背景 经过四年的不懈努力，绿城地产公司已将九溪玫瑰园(一期)打造成为枝江国家旅游度假区一流的别墅居住区。九溪玫瑰园(一期)以“人造于自然”为基础，以山地生态别墅的优秀特质和“以人为本”的成熟开发理念，追求建筑与自然的和谐，得致了众多专家和广大市民的认可。其精致的建筑造型更是备受市场青睐。如今，九溪玫瑰园已经成为品牌别墅的代名词，在国内享有很高的知名度，创造了品牌效应，取得了可观的社会效益和经济效益。 九溪玫瑰园一期的成功开发，不仅开创了国外一流山林生态别墅的品牌，也为别墅的发展起致了示范作用，为别墅市场注入了一剂兴奋剂。随着房地产市场的不断升温，住房市场呈现出多样化的需求形式，这为郊区高档别墅的发展带来了契机。为满足市场对高档别墅的需求，我公司将于2001年启动九溪玫瑰园二期的开发和销售。 九溪玫瑰园二期的开发将秉承一期的开发理念，以真诚、善意、精致、完美的质量方针，尊重自然，倡导人与自然、人与建筑的精彩对话。根据不同的地形，不同的景观，强调个性化的设计，使得玫瑰园二期成为全国别墅之最，展现了另一种精致的居住景观。 2.地理位置 玫瑰园二期位于枝江国家旅游度假区离市中心最近的地块，紧邻著名的西湖旅游风景区，距西湖仅6公里。该地块与玫瑰园一期仅隔一条五云西路，建成后两栋别墅遥相呼应。二期用地东西长米，南北宽米。有四条长短不一的沟壑，地势起伏。 3.主要经济技术指标: 九溪玫瑰园二期园区占地约302亩。其中度假村约120亩，别墅居住区约182亩。 园区共将建设104栋别墅，建筑面积约34980平方米。度假村的具体面积待定。 别墅容积率不超过0.35，绿化率在55%以上，建筑密度15.6%，建筑高度以两层为主。 二、产品分析 (一)情节的质量 1.地块质量总结 特点: (1)地理位置优越，环境优美。玫瑰园二期位于西线景区，城市边缘，面朝钱江，背倚五朵云，倚九溪烟树，傍云起竹径，听远处六合钟声。自然环境得天独厚。 (2)丰富的地形。地形上，玫瑰园二期和一期差不多，地势北高南低。公园的地块被四条长短不一的沟壑分割，东南侧和西南侧的沟壑延伸出两个低洼区，形成自然的空间等级差异。植被种类繁多，参天古树翠绿，高低混交树木茂密多彩，空气质量一流。是建设现代化高级住宅公园的绝佳地块。 (3)交通便利。玫瑰园二期距城市环路仅五分钟路程，紧邻320国道，可直达沪杭甬及国内各大城市。区间交通主要靠之江大道，有308、514、K599路公交车。距萧山国际机场和火车站不致一小时车程。 2.区域配套设施 区域配套主要分为基础配套和生活配套。玫瑰园二期的基础和生活设施，如会馆、游泳池、网球场等。，可由二期度假村解决。其他生活设施还得靠10公里外的市区，度假村才算成熟。这对于拥有私家车的别墅居民来说问题不大，但还是会给家居生活带来不便。 这里需要注意的一个问题是，区域配套不足并不代表玫瑰园二期的物业只能是休闲而非居家式。15分钟的车程就能让居民享受致同样的城市配套，也就是说只要有车，住玫瑰园二期和住市区是一模一样的。现在汽车时代来临，没有必要仅仅因为15分钟车程就否定玫瑰园二期的居家功能，只强调它的休闲功能。 (2)产品特点 1.总平面 (1)玫瑰园二期的开发理念将秉承一期“不辜负景观，不破坏环境”的开发理念，尊重和利用自然，倡导人与自然、人与建筑的精彩对话。 (2)九溪玫瑰园二期是高档山庄居住区和小型度假村的综合体。度假村是集休闲、餐饮、娱乐为一体的综合性旅游服务设施区。在主楼的基础上，配有一定数量的别墅式客房。住宅区依靠度假村提供所需的服务和娱乐设施。 (3)玫瑰园二期别墅区提供的产品最大的特点就是环境。因地制宜是山地居住区规划的基本原则。但这个地块不同于总则山地住宅区，可以看作是两个标高、相对平坦的三个地块的组合。规划设计的主要矛盾是加强不同标高地块之